两月内取消限购城市多 楼市不真降价回暖难

限购纷纷放开,那么究竟对楼市成交影响几何?房产新闻调查发现,各地成交表现并不一致,除呼和浩特、济南、杭州等少数城市成交回暖幅度较大外,总体看来,大部分城市成交走稳,尚未见太大波动。

对此,业内普遍认为,限购政策取消对楼市成交影响有限,而信贷政策的改变、开发商的价格策略的调整将成为左右楼市未来走向的重要因素。另外,对于限购松绑大潮下未来房价走势,有专家分析,房价或面临一轮新的上涨,但反弹幅度不会太大。

从今年5、6月份各地涌现的限购松绑传闻,到7、8月份限购城市的大批沦陷,执行4年的楼市限购令走向了没落。

据我们梳理,近两个月以来,呼和浩特、济南、西安、杭州、宁波、合肥、厦门、太原等30余个城市先后取消或部分取消限购,目前松限城市已达八成。福建、山东、浙江、黑龙江等约17个省份已全面松绑。除一线城市外,各地将在年内取消限购政策。

对比官方承认放松限购的30余个城市,各地具体举措有所不同。全面取消限购、按户型或区域放开限购、公积金政策调整、落户政策变更、府进行购房补贴等成为地方限购调整的几大方向,并有逐步加码趋势。

具体看来,呼和浩特、济南、成都、哈尔滨、昆明、太原等近20个城市为全面取消限购,而西安、杭州、苏州、武汉、青岛、宁波等地则采取按户型部分取消限购。此外,成都、杭州、绍兴等地除放松限购政策外,贷款政策亦有微调,如杭州于7月底开始执行新规,公积金贷款购买二套房首付比例下调至六成,此前为七成。绍兴则在取消限购文件中直接规定二套房贷将认房不认贷。

随着限购政策的放开,部分省份还针对全省地区出台了相关政策,被业内视为地方救市政策的升级。早在7月初,四川便发文称向首次购买自住普通商品房提供贷款补助,进入8月,闽八条、湘五条先后出台。8月20日,江西也发文要求适当降低二套房首付比例。

限购松绑效果不一:呼和浩特大涨杭州冲高又回落

据数据显示,限购取消后的呼和浩特商品房成交出现回升明显,7月商品住宅成交面积环上升55%,较今年3月以来月均成交上升56%。调查发现,在已经确认松绑限购的30多个城市中,除呼和浩特、杭州、济南、宁波、石家庄等少数城市成交回暖幅度较大外,大多数城市受限购松绑影响不大。

济南、成都、福州、杭州、宁波、石家庄、无锡、沈阳、温州、青岛等地的情况有所不同。在限购松绑后,这些城市短期均出现了成交明显冲高现象,但持续时间并不长便开始回落。不过,济南、杭州、宁波、石家庄回落后的成交水平依然较前期有明显上升,上升幅度约31%至56%。而无锡、南宁、沈阳、兰州、温州等地成交量则逐步恢复至今年3月水平。

另外,在徐州、贵阳、合肥、大连、长沙等城市,限购取消暂未掀起较大波澜,成交水平持续平稳。

不同城市松绑方式、内容、力度均有差别,加之地方区域市场供求关系、库存、产能过剩的程度各异,市场的反应自然不尽相同。中国房地产学会副会长陈国强接受中新网房产频道采访时表示,总体看来,限购取消对市场刺激效果有限。

究其原因,陈国强认为,无论是楼市供需还是市场预期,都不会因限购政策的取消而在短期内发生改变。开发商配合价格策略的调整,如较大力度让利、促销,会比较容易见效。

中原地产首席分析师张大伟则指出,目前信贷尚未有实质性松动,部分城市价格依然高企,市场后劲能否持续仍待观察。

限购政策放松房价将迎新一轮上涨?

房价逆袭上涨的可能性并不大。陈国强认为,目前房地产市场供大于求矛盾凸显,去化压力加剧,买房市场态势正越来越明显。数据也显示,7月商品房待售面积持续上涨,同比增长幅度达24.7%。对于如多米诺骨牌般倒下的限购政策,不少购房者提出了这样的担忧。

陈国强指出,短期内难以改变的市场预期,也对房价上涨形成阻碍。从向下预期转变为乐观的预期需要较长时间,即使有较大政策的调整,也需要很长时间去消化。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则在接受今日房产新闻采访时表达了不同的观点,限购政策放松,房价会有一轮新的上涨。不过,牛凤瑞称,房价的上涨并不会跟随限购松绑马上出现,同时,房价反弹的幅度也不会太大,可能回到今年下降之前的高度。

上海易居研究员严跃进也认为,未来房价将有所上升。从目前压抑的需求看,未来成交量依然有上升可能,进而成交均价也将上涨。严跃进乐观估计,9月份可能会有一波楼市旺季的出现。