楼市调整再升级 受政策引领不盲目

“面对楼市降温，不仅是市政府着急，连省政府也坐不住了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在“闽八条”出台后如是评论到。在房产新闻业内人士看来，多省连番“发声”的原因，绝不再仅是为去库存，“而是对中央下一步工作重心的先知先觉”。

调整手段层层推进

从4月起多地以隐晦手法试探性地给楼市松绑，到目前全国46个限购城市中仍继续执行限购政策的已不足十城，“多米诺骨牌”效应已在全国楼市层层推进。

“在政治风险渐小的前提下，各地方的救市动作自然就越来越大。”中原地产市场总监张大伟说。

回顾冀、闽、湘的3份文件，内容确是随着出台时间的先后愈发具体和深入。

最先“发声”的河北，意见中主要是推进城镇化、加快保障房建设等放之各地皆准的宏观要求，真正能对买卖双方起作用的，只有“个人购买90平方米及以下普通住房，且为家庭唯一住房，按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的收益免征个人所得税”。

“闽八条”则不仅基本涵盖了河北省的意见内容，还更加具象了：除透露出鼓励购房、放松管制、差别信贷等利于楼市解冻的信息，还涉及简化审批流程、完善土地供应等方面。

而“湘五条”更为抢眼的是多了“各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房”及“个人在公积金缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的，可异地申请公积金贷款”。

“从市到省的变化不是单纯的行政升级，实质上是各地楼市乃至经济的告急。很多地级市的大型项目的土地税收会上缴给省财政一部分，也就是说，省、市是利益共同体。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对我们表示，“有刺激楼市诉求的不仅是原本实行限购的城市，政策不能偏向于少数重点城市，况且整体楼市的提振也是省政府的希望。”

受政策引领调整不盲目

细研三省的意见不难发现，“去库存”并非唯一内容，意见中主要映现的是名称中的核心词——促进房地产市场“持续、健康、平稳发展”。

以适当回购普通商品房以用作保障房房源储备为例，其实就是湖南省听从政策、迅速落实的体现。因7月中旬就有消息称，住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，如有城市在实践中得出成功经验，会作为榜样向全国推广。湖南此举或是想当“先行者”。

按照规划，2013年~2017年，全国将改造各类棚户区共计1000万套，到2017年，建成保障性住房1500万套。也就是说，保障房项目将在最近2~3年内大量入市，而一般来说，普通商品住宅的去化周期也在2~3年，两者存在竞争。“用回购替代新建的办法，可以说是一举两得，这有助于打通串联起安置户和开发商的双方需求。”中部一省份住建部门负责人介绍说。

住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示：“政府回购适当面积的商品房，既能从供应端显著增加保障房房源，也能从供应端迅速实现就近或就地安置，还能从一定程度上保证保障房的质量，更利于棚改的推进。”

而简化审批流程、提高办事效率以及住宅产业化项目可提前申请《预售许可证》等内容也坚定了一些开发商的信心。远大住工湖南公司总经理龙启满就认为，“‘湘五条’可以有效鼓励住宅产业化，开发商可提前2~3个月实现资金回笼，有效控制管理成本。”

开发商反应不一

地方政府试图为楼市的健康发展保驾护航，究竟对市场会有多大的实际作用，开发企业和监测机构负责人的认识不尽相同。

河北武阳房地产开发公司总经理魏景志认为，河北省的举措对市场释放出了积极信号，对自住和投资的区别对待也很明显，“如果有更具体的细则，会起到一定的作用，但效力有多长还不好说”。

今日房产新闻指出福建中庚实业集团刘思剀对“闽八条”的作用认识亦比较客观：“现在的市场环境已不同于以前，由于存在库存量大、结构性产品过剩、开发商资金不足等问题，市场已不具备暴涨条件。但‘闽八条’还是会促动刚需和改善性楼盘的销售，甚至可能会有小幅的涨价。”

在湖南鑫远投资集团有限公司项目开发管理中心总经理助理汪俊看来，尽管政府回购商品房用作保障房源的确会在一定程度上消化高库存，但若政府的出价不能被开发商接受，这种手段仍将是“有想法没办法”；另外，资本金监管比例减半的政策虽有利于回笼资金，但也存在一定风险。“因为前期压缩后，会拉长交付周期，如果出现价格波动等不确定因素，会给开发商和购房者造成不利影响。”

易居房产长沙片区营销经理罗伟才比较认可“湘五条”：“政府回购商品房是一个利国利民的政策，一方面充分利用了市场闲置资源，一方面理性降低了投资开发量，而符合条件的公司项目建设资本金监管比例减半的政策能提高资金流转率，降低财务运营成本。”