限购政策逐步瓦解 多地将救市转向限贷

有观点认为,银行归央行管理,受地方政府约束少。但现实情况并非如此,银行和地方政府之间存在种种博弈。

银行要想在地方生存,必须和当地政府搞好关系,因为与地方政府之间的业务是块大肥肉。一位曾在银行任职过的政府部门人士告诉房产新闻,地方政府一年有数百亿的土地出让金要存到银行,公积金缴存也达上百亿,地方财政资金缴存和拨付数额更是高达上千亿。地方政府掌握了太多资源,选择哪家银行,对这家银行的拉存款任务帮助非常大。政府部门人士进一步表示,尽管政府业务是通过招投标方式选择银行,但最后的结果往往伴随着妥协。

地方政府与银行的博弈

华南某市一位国土部门人士表示,在政策出台之前,省政府或市政府一般会召集各大银行行长开会商议,能不能执行,地方政府心里是有底的。

绍兴和福建放松二套房贷,释放出一个信号,就是政府会托市,首先能给市场打气。他说。

为了刺激房地产市场,地方政府往往对银行进行挟持,如四川省为了鼓励银行放松首套房贷款,不惜动用财政资金给银行发补助。中国银行一位个贷客户经理告诉我们,由于现在吸储的资金成本太高,银行本身没有动力做房贷,过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态,八五折也只能保本。由于商业银行受到互联网金融冲击较大,吸收存款越来越难,而公积金是商业银行以低成本吸存的重要来源,地方政府可以此为条件对银行贷款提出要求。

深圳某商业银行客户经理李先生向我们透露,2014年5月之前的一段时间,该行曾暂停发放个人住房贷款,但深圳市相关政府部门提出要求,该行若不恢复贷款,就取消其公积金汇缴银行资格,无奈之下,该行只好选择推出商业和公积金组合贷款可享九八折的业务。

跟地方政府打交道,感到很头疼。建行在华南某市的支行行长说,虽然国有银行在地方政府面前比较强势,但银行也不能无视地方政府的要求。上周人民银行地方支行跟各个政府部门开了会,人民银行也没表什么态,政策变不变需要国务院定,但人民银行确实担心房地产行业的风险。某地人民银行支行办公室人士说。

各地已经展开救市,如果没有效果,差别化信贷政策估计会实质性放松,目前暂时没有哪一个中央部门出来表态,先任由地方政府去救。上述华南某市国土部门人士说。

银行暂未执行

根据绍兴目前颁布的政策,该市二套房将认房不认贷,即卖掉的房子不算在二套房内。除首套房外的新房首付,地方法人银行按不低于40%的最低比例执行。

绍兴只有本土的银行才执行,四大国有银行和其他外来商业银行都说了不执行。绍兴大明翰泽苑一位营销人员告诉记者,该项目是与农行合作,而地产商也主要与国有银行合作,通常本地银行很少做房贷,所以限贷放松作用不大。值得注意的是,绍兴新政中只提到地方法人银行,并不包括国有银行,而绍兴地方法人银行只有绍兴银行、瑞丰银行、绍兴恒信合作银行这三家,所占市场份额很小。

绍兴银行一位信贷人员说,绍兴政策刚出台不久,总行还未发通知,目前仍按原来政策执行。而福建省日前出台的救市政策规定,家庭购买首改房按首套房认定,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,也按首贷认定。兴业银行泉州某支行信贷处人士说,目前银行贷款有两个参考标准,一个是征信报告,一个是地方房管局出具的证明。如果房管局能够出具无房证明,那买房就是按首套算,但如果有过贷款记录,银行能够查到,会按二套算。

兴业银行总部在福建省,我们也不知道总行是听央行还是福建省政府的,但即便贷款政策变化,也不会这么快传达下来,需要一段时间。上述兴业银行人士说。

二套房贷限制是国务院出台的政策,现在地方政府单方面放松,有违中央的政策,但令人奇怪的是,这种举动却未被叫停。上述华南某市国土部门人士向今日房产新闻表示。