丁祖昱：房地产业还大有可为 未来五年仍将高位运行

一线城市今年四个季度末就将回稳

丁祖昱解读了近期房地产市场发生的变化。他对房产新闻指出，目前一些地方政府陆续取消或者放松了限购，并且出台了一些补贴、刺激政策，对于整体市场的稳定起到一定作用，相对降低了观望情绪，但是今天，地方政府对于银行并没有太大约束力，所以对市场回转并不是特别乐观。

在住宅成交量方面，丁祖昱认为市场筑底已经表现地非常明显，继续下探的空间几乎没有。七月份的购房信心，也在筑底回升。

他认为，对成交量不用太过担心，最坏的时候已经过去了，但是价格方面，可能还会继续回落。“(对于房地产企业而言)这是我认为用价格策略去影响购房者，或者说以价换量最好的时机。”

房地产行业这一轮的市场到底要调整到什么时候？丁祖昱认为，市场将出现分化：一线城市和大多数二线城市，今年四季度就会回稳，但是不一定回升；一部分二线和很多三线城市需要更长时间才能调整到位，才能回稳。“这和前三次的市场变化有很大的差异，前三次是所有城市一起坏，一起好。”

房地产未来五年仍将高位运行

今年二季度以来，不少专家、投行对房地产业持悲观态度。的确，从房地产开发投资和销售数据看，都已达到历史高点，这种情况下，不能再寄希望于房地产开发投资持续的快速增长。

不过，丁祖昱认为，不必悲观，房地产市场接下去五年左右时间仍将高位运行，虽然年销售面积达不到13亿平方米(去年的数据)，但可以达到11、12亿平方米，成交金额可能还会突破8万亿，甚至达到9万亿。

丁祖昱开玩笑说，对大多数的同行，或者是业内，房地产业还大有可为，特别是在高位时期，一年抵过去的两年，五年抵过去的十年。“我们再干五年等于干过去十年，还可以过这样的好日子，所以我们都不用转行。”

房地产新闻分析到2020年之后，房地产市场才会缓步下行，主要原因来自于需求本身。一方面，20岁到40岁的人口，2020年可能会比2010年减少10%左右，减少5000万人口，真正的买房主力人口减少10%；届时人均建筑面积达到40平方米，2012年年末是32.9平方米，大家对改善的需求也会放缓。

千亿房企最大问题是有规模没利润

丁祖昱表示，对规模房企来说，这十几年，是高速发展的十几年，而且这种速度还可以维持一段时间，企业的市场占有率、集中度还会继续上升，集中度至少还有两三年的上升空间，所以对规模房企来说，未来两三年还是一个非常好的机会，抢占市场占有率。

但是丁祖昱也指出，现在不同类别的企业都碰到一些问题。比如销售规模千亿企业今天最大的问题就是有规模，没利润。“千亿企业今天越拼越凶，由于千亿必须有大的流量，盘拿得太多，好、坏都有，所以净利率在快速下滑。”

未来房地产企业的趋势是怎么样的？丁祖昱指出，第一个趋势是传统的开发模式变了；第二是从追求大而美，到追求中而美、小而美；第三个趋势是抢地盘，从进入大量城市变成深耕，比如绿地、万科、旭辉控股等都把上海作为主战场。

而第二梯队的问题则是在冲千亿的过程中，短期内拿了太多的土地，开工量短期内也会放大，一旦碰到市场波动就会出现去化变成存货，原先是高去化、高周转，现在过快的这种投资和开发反而带来了比较大的存货和资金压力。