“以房养老”试点满月 市场反应不尽如人意

“试点遇冷是预料之中的事情，因为‘以房养老’原本就属于小众产品，加上至今并无房屋评估等具体的操作细则出台，市场大都处于观望状态。”8月12日，某大型险企的专业人士崔鹏对房产新闻表示。

随后，我们访问了幸福人寿相关工作人员获悉，产品由于正处于上报期，因此暂时无法进行实质性的操作，也就是说“以房养老”试点至今尚无具体案例。

险企反应冷淡

早在2003年，幸福人寿的董事长孟晓苏就开始致力于推广“以房养老”，同时，孟晓苏也一直试图说服各大险企参与其中，但保险公司尤其是大型险企纷纷表示这个新鲜出炉的产品是“不能承受之轻”，加之内地当时的金融监管体制将混业经营视为禁区，此事便一直处于搁置状态。直到2010年，“以房养老”概念得到法律的承认，加之人口老龄化问题日趋严重，情况终于有所转变。

2013年11月下旬，保监会终于针对“以房养老”召开了内部会议，被争议了10年的“以房养老”终于正式上升到国家战略层面，但参与课题组的只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家中小型保险公司，之后的几个月，表示准备提交产品方案的只剩幸福、平安、泰康和合众4家险企，如今再看，真的提交方案的却只有幸福人寿孤身一家。

“首先，按照试点的相关规定来看，产品的规模太小了，服务的人群也确实不多，即便按照我国业务规模最大的险企来计算，4个试点城市加起来最多也就服务5000个老人，中小险企的市场份额就更少了，因此险企参与的积极性不高；其次，房产评估等具体操作细则一直没有出台，又没有太多的经验可借鉴，因此险企都比较谨慎；最后，近年的险企面临大量退保和满期给付的保单，日子都不太好过，无暇顾及这么小众的一个产品。”崔鹏总结道。

由此看来，险企的自顾不暇加上“以房养老”产品吸引力的缺失，市场反应冷淡也就确属意料之中了。记者同时了解到，市场层面除了险企反应冷淡外，老人对此产品也大都是一笑了之，很多老人宁肯选择以出租房屋获得养老保障也不愿将房屋抵押给银行或者保险公司。

释放积极信号

试点满月虽然遇冷，但事实上，无论是正向还是反向的声音，似乎都未影响“以房养老”向前踉跄地迈步。

“我愿意选择‘以房养老’这种方式，前提是保险公司给我的钱要远远高于将房产出租所获得的租金。但是，由于住房市场的走势不企稳，前景难预测，因此险企无法做保险精算，也就无法保证一直给付我那么多的钱，而这种不确定性不光增加了险企的风险，同样也影响了我对这个产品的选择。”8月12日，中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧强调，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

而对于第一条，城镇房产由于存在大量不同性质的房屋，比如公租房，此类房屋的主人虽然拥有居住权但无法实现自由支配，同时，农村老人因宅基地无法确权而一直被置于遗忘的角落。不过，就在8月10日，国土资源部公布五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。

而这也被视为“以房养老”进程中的一个积极信号。

“此次不动产登记是对农村房产的一次摸底，房产的拥有分布状况将更加透明，有利于今后‘以房养老’的推进，但是，登记仅是不动产确权过程的最初环节，农民对宅基地依然没有处置和抵押的权利，这中间还要涉及好几个环节。”崔鹏向房地产新闻强调，农民的房屋并不值钱，值钱的恰恰是土地。

即便如此，在推进“以房养老”的艰难进程中能够出现这样一个信号，对于试水的险企而言也已算得上是一个“喜大普奔”的期待。“就目前来看，‘以房养老’风险最大的一方就是险企。”唐钧强调，将房屋抵押获得的养老金一定要高于租金才有市场，但针对我国的情况而言，几十年以后的房子会成什么样子了很难说，加上70年产权的限制，险企显然是承受风险最大的一方。

对此，孟晓苏一直希望政府可以出台相关政策降低保险机构有关税负，同时，建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等，但是，对商业保险实施补贴一直是个具有争议的话题。