自住房价格优势渐失 产权边界模糊

今年以来，住建部首次提出建设共有产权住房的目标。由于在收益分配中的“共有”性质，自住房被看做是共有产权住房的一种尝试。但业内人士指出，两者并非同一概念，土地出让中的“市场化”，以及定价中的“行政化”，使得自住房的性质难以界定。这一品种的大量入市，也将给北京楼市带来诸多“副作用”。

价格优势渐失

今年6月23日下午，北京首个自住房项目“金隅·汇星苑”进入摇号阶段，此次摇号共释放1882套房源。刘伟成了这次摇号的“幸运儿”，他进入了“正选组”。开始时，刘伟颇为兴奋，并向亲戚朋友宣称，这套房子“要定了”。

但随后，刘伟慢慢发现自己“高兴得太早了”。因为在“金隅·汇星苑”所在的管庄区域，一些二手房的单价已经降至24000元左右的水平，和汇星苑22000元的价格大致相当，部分房源价格甚至已经持平。且相比之下，这些纯商品房的交通、配套优势更为明显，使得“汇星苑”的吸引力大大降低。

5天后，刘伟果断放弃了选房机会。和他一同放弃的，还有另外300多户家庭。最终，“金隅·汇星苑”首次选房的弃选率达到20%。

随后进行选房的几个自住房项目，同样遭遇了弃选的尴尬。“首创悦都汇”和“当代采育满庭春”均在7月进行了选房，选房结果显示，上述三个项目的首次弃选率均在50%以上。

有专家表示，自住房弃选有诸多的综合因素，但价格是其中的首要理由。

缘何价格优势会最终消失呢？

按照程序，自住房的销售价格在土地出让过程中就被确定。与此前的限价房、经适房等保障房品种一样，这种方式有助于竞买者核算成本，同时也有利于稳定市场预期。但根据正常的房地产开发周期，从土地出让到项目开盘，最快也要半年时间。就自住房而言，从土地出让到摇号、选房，其周期也往往在半年左右。

业内人士指出，这半年的时间差是造成自住房价格优势尽失的主要因素。一方面，从去年年末以来，北京楼市陷入成交低迷期，整体楼市的成交均价也有不同程度的下调，极大蚕食了自住房的价格优势。另一方面，为应对自住房带来的冲击，不少商品房项目主动采取降价策略，这一时间差恰好提供了调整的契机。

北京某房地产项目负责人表示，房地产项目在定价中会考虑项目类型、成本、市场走势等很多因素。如今，周边自住房的价格也会纳入其中，“如果项目周边有价格特别低的自住房，那么肯定卖不好。”

北京中原地产首席分析师张大伟表示，在经过半年的“量跌”之后，北京房地产市场的价格调整已经开始，刚需房的价格调整尤其明显。相比之下，自住房的定价仍然按照之前的市场行情来确定，导致其在当下的市场中缺乏竞争力。

有专家分析，就北京市场而言，房价仍然长期看涨，自住房的价格优势会在未来逐渐凸显。但短期来看，行政化的定价方式正在使得自住房处于尴尬的境地，这种尴尬能持续多久，主要取决于本轮楼市的调整时间有多长。

品质饱受关注

在价格之外，自住房的品质也成为饱受诟病的对象。多数受访者认为，由于自住房的售价低于市场平均水平，开发商的利润有限，因此在房屋质量、户型设计、物业管理等方面难免“偷工减料”。

“开发商想通过盖自住房来赚钱是不可能的，由于它的不完全市场化性质，开发商在这个过程中的功能接近于‘代建’。”张大伟说。很多专家都认为，在自住房建设中，要求企业具有极强的成本控制能力。

北京某上市房企表示，从利润核算的角度，建设自住房是很不划算的，因此公司会尽量避免获取自住房地块。但在北京土地市场，很多自住房地块被纳入到商品房土地中“捆绑”出让，使企业不忍放弃。

根据北京市土地整理储备中心的数据，从去年以来，北京已供应含自住房的土地47块，合计约供应自住房5万套。在上述自住房地块中，超过半数是“捆绑”出让。

这种出让方式被认为是出现品质问题的根源。在北京很多综合地块的出让中，土地的成本甚至高于配建自住房的售价，“从平均成本的角度说，在这部分土地上建设自住房，不仅不赚钱，反而是亏钱的。”上述开发商说，“在自住房上亏的钱，必须要在商品房上找回来。”

为了“找回来”，唯一的办法就是抬高商品房的售价。具体做法为，在保证自住房配建规模的前提下，尽量提高自住房的容积率。相应地，商品房的容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的高端住宅。表现在项目布局上，自住房的建设倾向于“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。这就是所谓的“拉高”与“做低”，且自配建制度诞生以来，该做法就已在北京广为使用。

在业内人士看来，该种方式造成了两个主要后果。

其一，“拉高”之后，自住房的居住舒适度会明显下降。在提高建筑密度的同时，户型设计、景观搭配等都会受到影响，并为此后的房屋质量和物业管理等问题留下隐患。

其二，“做低”之后，商品房“豪宅化”的趋势更为明显，整体住房供应结构也就容易发生扭曲。一些房地产企业甚至表示，如果自住房大量推广，那么北京市场今后会只存在两种住房类型——自住房和高端商品房，普通商品房的空间越来越小。

产权边界模糊

今年“两会”期间，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应。其中，“共有产权住房”的提法，还是首次出现在政府工作报告中。随后，住建部明确了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。

北京市正在大力推行的自住型商品房，是否就等同于共有产权住房？业界持有不同看法。

张大伟认为，自住房就是“加强版的限价房”。因为两者在土地出让、定价机制、出售利润分配方式上极为类似，仅有一点细微的差别：自住房的定价比限价房略高。

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方

政府签订合同，约定双方的产权份额以及房屋将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

张大伟向今日房产新闻表示，北京的自住房并不等同于共有产权住房，因为自住房并未明确双方的产权分配比例。“‘出让收益的30%上交财政’的规定，并不意味着双方的产权比例为3：7。如果产权比例为三七开，应该将出让价格的30%上交财政，而不是上交差价的30%”。

来自开发商的观点则认为，在自住房土地的出让中，北京市政府部门并未真正让渡土地出让收益，而是将其转嫁到商品房地块中，同样不符合“共有产权”的原则。此外，共有产权住房带有保障性质，而自住房面向“中端群体”，两者同样有所差异。

鉴于其土地出让中的“市场化”性质，以及定价中的“行政化”，多数业内人士认为自住房的性质难以界定。有专家建议，应从产权比例分配入手，尽快完善制度，在自住房的土地出让、房屋定价、住房分配、收益处置等方面做到统一和规范，使之真正发挥应有的作用。