自住房“高烧”减退 方向正确制度需细化

无独有偶，北京最便宜的自住房——当代采育满庭春MOMA也将在近期举行第二次公开摇号活动，成为北京首个需通过二次摇号选房的自住房项目。

从摇号时的“一签难求”，再到目前因弃选、退房、弃购而需二次选房、二次摇号，北京自住房热度逐渐降温，该政策也因此受到业内质疑。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则指出，自住房存在有其必要性，但相关制度需细化。

自住房“高烧”减退金隅两项目将递补选房

与之前摇号时的火爆景象相左，作为北京第一个启动摇号的自住房项目，金隅汇星苑正在面临因申购者弃选、退房、弃购导致的“二次选房”问题。

据北京市住建委官方网站公告显示，目前金隅汇星苑剩余房源共计115套。在7月5日完成选房时，曾有603户弃选，之后，112户已选房家庭出现退房情况。针对这些房源，开发商将安排申购者在下周四(8月14日)递补选房。同属金隅旗下的金隅汇景苑则有更多房源剩余，截至8月7日，该项目剩余房源1503套，将于下周五(8月15日)进行二次选房。

除此之外，高弃选率还发生在当代采育MOMA项目。据了解，采育MOMA项目首轮摇号选房后剩余600多套房源，开发商透露称将于近期举行第二次公开摇号活动。

据业内分析，自住房存在的项目先天不足、质量不高、“零成本”弃购、配套政策不完善、支付能力不足等，是其遭遇弃选、弃购等问题的重要因素。“在市内上班，交通不方便，路上要花3个来小时。”有网民在自住房论坛中吐槽称。另外，今年普通商品房市场促销、降价声不断，也在一定程度上削弱了自住房对购房者的吸引力。

在牛凤瑞看来，自住房出现各类问题有其必然性。牛凤瑞表示，较周边项目降价30%将对开发商成本进行挤压，进而影响其建设标准。“一定的支付和成本，某方面来说也是商品房品质的一个重要保障，多快好省，只是一种理想状态。”

自住房需求仍旺盛专家：方向正确但制度需细化

即便弃选、弃购引来质疑声不断，自住房市场需求依然明显。

多家房地产机构统计显示，7月北京新房成交量创近3个月新高，而这很大程度上受益于自住房的集中签约。7月最后一周，单是进入网签的两个自住房项目——金隅汇星苑、首创悦都汇便成交1935套，占总成交量近七成。目前，北京已有四个自住房项目进入选房签约阶段，房源总计近七千套。

而从价格方面来看，自住房优势也并未消失。数据显示，7月北京新建商品住宅成交均价24837元/平方米，除去7月自住房的影响，新房成交均价则提升为26066元/平方米。“自住房政策初衷便是降房价，解决夹心层买房的需求问题。”牛凤瑞表示。

中原地产首席分析师张大伟向房产门户网分析称，上半年北京二手房价格下跌10%，即便跌幅超过20%，价格也比自住房贵。

在牛凤瑞看来，对于“夹心层”来说，具有一定价格优势的自住型商品房仍然存在必要性，但相关制度需细化。“各个环节要进一步细化，把它控制在一个合理的范围内，而不是将其推向极端。”

牛凤瑞举例称，就像过去经济适用房一样，自住房政策出台时并未对5年以后出售转让有细节上的明确说法，而这也成为了购房者吐槽问题之一。

同时，牛凤瑞认为，为保证在公平的基础上解决人们的住房，界定自住房的对象不能泛化，应该把家庭进入的门槛标准再提高一些。“北京外来人口多，如果把政策泛化，很有可能是‘蛋糕’非常小，但人很多，一两年内轮不上，三五年还没有希望，这可能会降低政策本身的信誉度。”