户籍改革 直接利好房地产

户改或倒逼土改提速

近日发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确，将建立城乡统一的户口登记制度，“农业”和“非农业”区分户口性质的城乡二元户籍制度将成为历史。不过，专家认为，对户籍制度改革不能就户籍改户籍，而是需要将与户籍制度相联系的城乡土地、保障、福利、公共服务、就业制度等联动配套地开展改革。

针对土地制度的配套改革，《意见》有着明确的表述：完善农村产权制度。土地承包经营权和宅基地使用权是法律赋予农户的用益物权，集体收益分配权是农民作为集体经济组织成员应当享有的合法财产权利。加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。推进农村集体经济组织产权制度改革，探索集体经济组织成员资格认定办法和集体经济有效实现形式，保护成员的集体财产权和收益分配权。

多位专家表示，实际上除了确权核实农村产权以外，农村产权制度改革的核心是产权流转，目前看来最佳途径是发展农村产权流转交易市场，提供相关的产权、房产、土地等内容的信息咨询；鉴定合同的真实性和有效性；为双方当事人谈判提供场所；协调处理纠纷等。

《意见》提出，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。坚持依法、自愿、有偿的原则，引导农业转移人口有序流转土地承包经营权。进城落户农民是否有偿退出“三权”，应根据党的十八届三中全会精神，在尊重农民意愿前提下开展试点。现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。

“在推进新型城市化过程中，政府应该把征地、户籍、财政三方面的制度改革统筹起来通盘考虑，并通过制定配套性的改革方案来从整体上推进，实现土地———财政———户籍改革的全面突破。”中国人民大学经济学院教授陶然称，中国城镇化需要户籍土地改革联动，防止出现户籍制度改革被土地制度锁定的格局。

直接利好房地产行业

“对房地产绝对是好事！”对于户籍改革新政的出台，阳光100副总裁认为，户籍的有序有规放开，直接结果就是会加快城市化。在他看来，“还是会有很多农村人口愿意进城享受城市的公共资源、社会福利和获得更多包括自身就业、子女就学机会的。”

按照规划，国务院户籍改革的目标是到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。“到2020年，户籍改革红利对GDP总体的贡献率将达到5%。这其中，对房地产、基建等领域而言，利好最为直接。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析道。

另外，房产门户网称对于新型城镇化建设中要着力解决的“三个1亿人”问题，随着户籍政策的支持，人口导入的速度将不断加快，而这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。“户籍制度改革增强了市民的流动性，如果一些配套公共服务政策能够实现，将会增加房地产市场的需求量，从这个意义上说对房地产行业是有积极意义的。”社科院城市发展与资源环境研究所研究员牛凤瑞坦言，农业转移人口和其他常住人口中蕴含着巨大的房地产市场需求，而城市能否留住这部分人，全国统一的社会保障制度是个掣肘。

二三线城市机遇更明显

“随着户籍改革的进一步落实，未来中小城市将进一步完善交通条件，支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。因此，未来二三线城市将是房企最大的机遇。”谢逸枫认为。

他的这一判断与长期受益于城镇化概念的荣盛发展集团的发展理念不谋而合。“我们不做‘镇’的开发，大部分项目都位于发展较好的二三线城市。而且，我们做的是城镇化的后续工作，为城镇化带来的进入人口服务。”荣盛发展集团副总经理兼董秘陈金海表示。

而中国房地产研究会副会长王涌彬的定位更精准，他更看好二线城市。“前两年房地产商投资三四线城市比较多，而这些库存需要一定时间的消化。有实力的房企还是更关注一二线城市的市场，而一线城市的拿地成本过高，目前还是二线城市更有优势。”

对于四线及以下城市，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于人口的吸纳能力不会太好。“此类区域过去的落户难度也不大，而且产业导入的速度比较慢。这样一来，此时户籍制度改革，若没有积极为农业人口提供在‘失地’、‘上楼’后的高福利，可能并不能如政策意愿，进而对于房地产市场的刺激作用不会太大。”

而在具体产业业态上，芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆认为后续公共服务的改革跟进最值得期待。“一些住宅销售不好的城市主要是公共服务配套跟不上，解决了这些问题，才能增强城市吸引力。我们主要做商业地产，主要布局在新城、新区和旅游发达的城市。”