7月地产融资大幅回落 成本增大加重房企负担

融资额骤减

据中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，房企海外融资额分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元、73.9亿美元、95.6亿美元和56.6亿美元。其中，1月和6月融资总额最多。

与6月相比，7月融资额环比大幅回落41%，其中10家标杆房企共计融资50.37亿美元，与6月138.9亿美元融资额相比大幅下降。

“受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，人民币持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。

成本增大

从融资成本上看，大部分房企的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨。

今年上半年，房地产企业海外发债利率已有明显上升。如世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业等房企2014年发行债券与2013年同期限债券利率均有不同程度的提升。

值得注意的是，在额度整体缩减、成本明显增加的情况下，房企之间的分化也越发凸显。相比之下，受到市场较高评级的领军房企如万科、保利、绿地、华润等，仍能在弱市下保持相对的成本优势。统计显示，这些企业2014年发行债券利率均在6.0%以下，在行业分化、市场波动时期融资优势更为明显。

统计显示，上半年共有25家房企通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。但是，仍有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度，如华润置地于2月、5月共发行3笔债券总额约合人民币达89.6亿元，雅居乐于2月发行两笔票据总额约50亿元，6月绿地集团在香港成功发行两笔5年、10年期共计10亿美元高级票据。

业内人士向房产门户网表示，在房地产市场预期变化的背景下，房企投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升。在此背景下，优质房企发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房企海外发债难度将加大。

寻找多渠道融资

另一项统计结果也显示房企资金层面的紧张。

根据中原集团研究中心测算，在今年1季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度，其中有两家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。

上半年房企到位资金增速逐月走低，其中，定金及预收款占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金项目，是房企重要的现金流来源，业内人士认为，如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。

在此背景下，寻找多渠道融资成为房企的当务之急。7月28日，新城B股发布公告称，公司旗下江苏新城地产股份有限公司公开发行的20亿元5年期公司债已于7月25日发行结束，年利息8.9%。事实上，除了部分用于保障房代建项目和城中村改造项目的债券融资放开之外，2009年开始，国内债券融资便已暂停，此次新城地产以区别于保障房建设的融资目的获得审核通过并成功发行，实属首例。虽然其债券利率高达8.9%，但相比以往10%的信托渠道成本已经有所降低。

未来房地产企业融资将更趋市场化、资本化和多元化。据CRIC研究中心统计显示，在今年7月100家监测房企的融资方式中，虽然美元融资依然占据主导地位，占比为51%，但人民币融资的占比已经出现很大提升，占比为46%。