“商转自” 购房人会不会是最大受益者

楼市低迷催生“商改自”

2014年上半年总体情况，北京新建商品住宅总成交金额约为862亿元，商品住宅成交套数为29978套，成交金额与成交量均创下五年来新低。与此同时，北京新房市场供求关系也在继2008年之后的六年来再次迎来逆转。易居数据显示，7月北京商品住宅成交61万平米，库存已达1024万平米，至少需要18.9个月才能消化。而2014年1月消化库存仅需7个月。在销售压力增大，高库存的房地产市场背景下，不少房企降价跑量。

一举多得

在千方百计去库存成为首要任务之时，中国铁建将商品房转为自住房并不失为良策。在市场低迷的大背景下，中国铁建将商品房转为自住房卖，也是以价换市的表现形式。通过转化，一定程度上减少了商品住宅库存。不仅如此，将小部分商品房转为自住房对于中国铁建而言可以向政府示好，完成自住房的供应任务。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，此类转化能够规避目前单纯的降价尴尬。如果房价出现下跌，可能会影响市场预期。所以通过项目的转性，规避了这一点。因为性质不同，不会因降价引起业主维权行为。

从价格上看，中国铁建此次通过商品房转化为自住房的两项目分为房山原香漫谷和丰台王佐北京山语城。据悉，中国铁建·北京山语城（资料、团购、论坛）位于丰台区王佐镇西王佐，开发商按价格可将此项目的房源共分为三类：其一是普通商品房，均价为23500元/平。其二为特价房，均价为19800元/平。其三就是此次“商转自”房源，均价为17500元/平。据销售人员表示，特价房仅比“商转自”房源贵2300元/平，降幅为12%。但其位置却要好很多。

而另外一项目，位于北京市房山区城关街道德润街6号院，本次“商转自”房源均价10500元/平，而商品房均价13500元/平，差价为3000元/平，降幅为22%。

两项目经过商转自后降幅平均仅为17%，而且只是少部分房源。另据媒体报道此前，首开常青藤等个别项目的降幅已接近20%，大量项目的降价幅度普遍也在5%-10%。可见“商转自”不但可以保住利润，还可以获得更多隐性利益。

购房者最受益

由于项目为商改住，所以此次推出房源标准均按照商品房建设，消除了购房者对自住房质量的担忧，其次，此次房源面积多为大户型，最大房源为155平米，根据前几次自住房选房规律看，房屋面积越大越受购房者欢迎。不但可以享受商品房的品质和面积，其价格还可比商品房低17%。

“商改自”与普通自住房有无区别

北京市住建委相关负责人对今日房产新闻表示，本市所有对外公开接受市民报名的自住房项目，都要通过购房资格审核，也要经过同样公平公开的摇号程序摇出购房人。在确认之后，市住建委同样会公开这些中签者的姓名和编号，并和以往一样公开验算程序。市民可以自行报名，并在选房之后进行验算。

在转让出售上和其他自住房一样，这种在途转化的自住房，购房人取得房屋所有权证后5年内不转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

有报道称，有关部门曾回复“商改住”房源不是卖不出去的尾房，但根据此次中国铁建丰台山语城销售人员所称特价房位置比商改住好很多来看，其中差别还是客观存在的。但毕竟一分钱一分货，这也符合市场交易规律。