房企抢拼自住房:为冲量 新盘或将“量涨价跌”

根据亚豪机构统计数据显示，7月北京市共有36个项目计划开盘，包括鸿坤西山云景、苏宁·尊悦大厦、中国铁建·青秀尚城等12个纯新盘以及华业东方玫瑰、润枫领尚、路劲世界城、中信府等24个老项目后期。

今年以来，北京楼市新房供应量自3月开始大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过20个，3至7月市场总开盘量与去年同期相比有大幅上涨。

新房市场继续下行

6月，北京市新房市场毫无升温迹象，反而继续下行。加之新增项目去化慢，致库存量走高至8万套的高位。

根据链家地产市场研究部统计，截至6月25日，6月北京市新建商品住宅（含保障房）网签量为4045套，扣除保障房后，纯商品住宅成交2516套，比上月同期下降25.1%，比去年同期大幅下降52.7%。2014年上半年新建商品住宅（含保障房）网签量为31890套，扣除保障房后，纯商品住宅成交22645套，比去年同期大幅下降45.5%。

链家地产市场研究部分析师张旭认为，2014年以来新房市场不甚景气，从半年度的数据来看，北京新房市场2014年上半年成交量为2008年以来同期最低，市场进入了持续性深度调整。

“全国房价加速下行趋势已经很难逆转，低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张格局。”

对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，2014年以来，楼市整体成交持续低迷，房地产行业去库存压力不断增大，5月份70个大中城市中近半新建商品住宅价格环比下降，一线城市商品住宅价格亦出现明显下调。在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。另外，随着下半年自住型商品房项目上市量的不断增加，将进一步分流刚需购房客群的可见事实，使得多个刚需项目为避开自住房集中上市的冲击，只能加速跑量，从而造成北京楼市自3月份以来连续5个月处于供应高位。

更为严峻的是，上半年新房销售疲软，也导致北京楼市的新增项目去化率同比下降。根据链家地产市场研究部统计，今年上半年新增商品住宅去化率为27.4%，比去年上半年下降了26个百分点。另外，从5月份以来入市的期房项目看，签约率达到5成以上的项目只有美唐家园，去化率为57.6%，入市项目的整体签约率仅为6.2%。

房产门户网张旭介绍，今年以来的入市项目，去化程度较去年明显降低，尤其是二季度以来，热销项目大幅减少，整体签约率还不到3成。

自住房集中入市或致“量涨价跌”

开发商寄予厚望的“红五月”在量价齐跌中冷清收场，6月更是迎来“开门冷”，低迷的楼市行情使得开发商定价更趋谨慎。据统计，7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超五成。

一位代理机构人士向中国房地产报记者透露，位于通州区域的华业东方玫瑰，5月中旬入市时项目均价为2.4万元/平方米，而其7月新入市的楼栋整体报价已调至2.3万元/平方米，同时低于预期价格入市的还有万科天竺悦城和天资·璟庭。

“随着下半年大量自住型商品房项目的集中入市，今年第三季度的楼市成交量将会出现阶段性回升，同时在自住型商品房项目进一步分流刚需客群作用下，预计未来几个月或将会有更多的刚需项目进入价格调整，或导致北京楼市呈现‘量涨价跌’的局面。”

在与自住型商品的近身肉搏之中，多位北京市场人士均认为，这种“量涨价跌”的局面甚至会延续相当长的一段时间。

“毕竟，从首批入市自住型商品房的摇号中签比例来看，最终真正能购买到也只是一小部分购房者，多数没有中签的购房需求反而会更加理性地看待自住型商品房。”而在北京世联行(002285,股吧)执行董事总经理刘春岩看来，自住型商品房正式入市，这“第二只靴子”落地对北京新房市场来说某种意义上也是一种利好，通过首批自住型商品的摇号、交易，一部分未中签的购房需求可以得到释放。

“从自住型商品房第一个项目开始网络申请到现在过去了半年多，北京的普通商品房市场也发生了变化，一些在售项目比较集中的远郊区位已经出现大量平价、让价入市的刚需盘。此消彼长，这也导致个别远郊区位的自住型商品房跟普通商品房的差价优势没有半年前那样明显。这样，部分因等待自住型商品而陷入观望的购房需求，反过来也开始考虑没有那么多限制条件、不存在后期租售限制、可以直接买到的普通商品房。”

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