任志强：豪宅针对高端稀缺客户 价格始终会涨

5月15日，任志强在参加“CBD的国际大都会生活梦想”房产热点话题沙龙时表示，豪宅只针对高端客户和稀缺客户，它的价格还会上涨，并且会独立于政策和市场行情之外。

任志强以当年华远地产开发的昆仑公寓为例，2006年昆仑公寓的开盘价格为6万元/平方米左右，2009年曾一度上涨至10万元/平方米，目前二手房价在20万元/平方米左右。当年一共23套房子，任志强称没做广告就已经全部售出，“我只能找最有钱的人才能买这个房子”。

沙龙所在地是位于东三环京广桥附近的首创天禧项目，目前在售的G户型均价已经达到12万元/平方米，总价4000万到7000万一套不等。任志强调侃自己买不起，但是类似搜狐公司董事长兼首席执行官张朝阳这样的人买得起。

曾在北京CBD“倒手”过多个项目的任志强，比其他开发商更看好CBD住宅的价值。“曾经我们以为CBD主要是商务中心区，写字楼到处林立，但是现在你到纽约、芝加哥看看，完全不是那么回事，比如纽约，原来的很多写字楼都已经改成住宅了。”任志强表示，这些城市核心区住宅的兴建其主要原因还在于，由于历史原因而外迁的富人目前纷纷有了回归CBD的需求，而此时，核心区的住宅便成为“刚需”。

曾经担任过北京CBD核心区物业协会会长的胡东海则谈起了CBD的规划历史："CBD的规划分两个阶段，此前定的规划总面积在1050万平米，写字楼占50%，商业占25%，剩下的是公寓和酒店，住宅的比例非常小；后来CBD东扩，所做的700万平方米的开发中，除了写字楼和酒店，主要仍是商业服务设施，依然没有住宅。规划就决定了住宅在CBD区域的稀缺性。

“一定要针对不同的产品，讨论不同的购买消费者的行为。”任志强称。数据也似乎在佐证任志强的观点。尽管刚需及改善型市场成交出现显著下滑，但4月，北京豪宅市场却开始逆市回暖。

据亚豪机构统计数据显示，2014年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅成交量明显提升，其中1000万以上的豪宅4月成交51套，占比36%，2000万以上的豪宅项目也签约了10套之多，占比为7%，而3月份该数据仅为12套和4套。去年全年，也不过有21套住宅的成交单价突破了10万元大关。此外，在豪宅销售量不断增加的催使下，4月份北京豪宅的平均报价成为至2013年以来历月平均报价的最高点，83410元/平方米的平均报价，环比上涨1%，同比上涨14%。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，公寓豪宅的地段优势成为其价值长期向好的坚实保障。在当前国内金融系统影子银行风险加剧，流动性错配、期限错配、风险错配和高杠杆导致金融投资所谓的刚性兑付难以为继的前提下，国内财富阶层正在面临重新配置投资组合，决定豪宅市场逆市走高的原因也就在于高端人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。

此外，财富阶层选择购置房产的也较为看重的楼盘的稀缺性，这是因为稀缺决定着楼盘的升值空间。从豪宅市场的增量供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫？万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。随着“地王”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义，在高地价助推下，未来这些地王项目的销售价格将高达10万元-30万元/平方米，由此对比当前城市核心区在售住宅项目的定价尚处于价格洼地，其价值长期看涨的势头明朗，成为能够吸引财富阶层出手的重要原因。

另据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，“十二五”期间，北京三环内原则上不再新增供应住宅用地。随着北京的城市化进程，核心区的土地供应日趋见底，这更加凸显了核心地段的不可复制性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示，目前三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套。

在任启鑫看来，在核心区豪宅价值持续走高的催使下，无论是出于自住、投资还是收藏等心态，高净值人群都会不断加大对北京核心地段豪宅的投资，位于四环以内特别是三环以内的豪宅销量会进一步升温。另一方面作为豪宅产品的开发商，在对市场预期走高的情况下，其售卖策略也更富前瞻性，不会像中、低端市场一样“舍价保量”，而是追求高品质、高利润。

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