绿城第三次房地产风暴：宋卫平“弃城”

1995年成立的绿城中国，一直是中国房地产界高品质楼盘开发商的标杆，为何走到今天这一步？一旦交易尘埃落定，淡出绿城中国的宋卫平，将何去何从？

20年事业或将拱手出让

5月15日下午17时，融创中国、绿城中国相继发布公告，确认了始于5月14日下午的传闻——融创拟收购绿城中国。

公告称，融创正在和绿城磋商，融创中国拟收购绿城中国宋卫平、寿柏年、夏一波所持有不低于30%权益的绿城中国已发行股本。

根据绿城中国2013年年报，绿城目前的股权结构是：绿城董事长宋卫平及其配偶夏一波持股25.11%，为控股股东方；副董事长兼行政总裁寿柏年持股占比17.81%，副董事长罗钊明持股5.33%。

2012年6月8日，绿城中国引进九龙仓。至2013年底，九龙仓占绿城已发行总股本的24.32%，为其第二大股东。

公告没有披露更进一步的收购细节。有消息称，融创中国将与目前绿城中国第二大股东九龙仓并列共同控股绿城中国。

根据已知信息，融创目前仍非绿城中国第一大股东。多位房地产市场观察人士都认为，融创将继续谋求绿城中国的控制权，其下一步收购的目标很可能是寿柏年持有的17.81%股权。

有杭州地产圈资深人士认为，“即使与九龙仓并列，孙宏斌团队也将掌握绿城中国的实际控制权。九龙仓自顾不暇，他们在2012年介入绿城中国，扮演的更像是财务投资人角色；而孙宏斌从2012年6月与绿城中国合资设立上海融创绿城控股有限公司，去年绿城中国在上海和苏南地区的项目已归入融绿平台了。”

绿城中国成立于1995年。5年后的2000年，绿城走出杭州，进军上海和北京，开始全国性扩张。2009年，绿城已在全国40个城市持有项目。截至2013年12月31日，绿城中国在中国内地共47个城市持有104个项目。

2013年，绿城中国实现销售收入289.91亿元，同比下降18.1%；归属股东净利润为48.86亿元，同比略增0.7%；核心净利润为44.43亿元，同比增长4.4%。

虽然走向全国已近15年，但无论在持有项目数量、还是销售额方面，杭州和浙江都是绿城中国最重要的市场。

房产资讯动态显示，2013年，浙江（包括杭州）项目数量共59个，占比44.60%；杭州地区项目实现物业销售收入113.50亿元，占绿城中国总销售额比例的41.3%，位居首位；浙江地区（除杭州）项目实现物业销售收入71.43亿元，占比26.0%，位居第二；两者物业销售额相加之和达到184.93亿元，占比67.30%。

值得一提的是，公告称此项交易并未最后定论，仍有回旋余地，但掌控绿城中国近20年的宋卫平，淡出绿城的日子，或许已指日可待。

绿城遭遇第三次危机

与2008年及2011年一样，2014年的楼市调整，让绿城中国第三次遭遇挫折。

5月15日，上述杭州房地产人士指出，“宋卫平特别注重房地产政策，但他经常出现政策误判，这种误判与他在本质上是个文人而非商人有关。比如他坚定保持绿城中国的业态类型，比如他对价格的坚持，比如他对技术的坚持。总的来说，宋卫平重术轻势，不够灵活，这种特质让他无法适应变动剧烈的市场环境。”

宋卫平，1957年出生，浙江嵊州人。1982年毕业于杭州大学（该校后并入浙江大学）历史系，在舟山市委党校任教。1987年南下珠海经商，其后回到杭州，于1995年1月创建绿城中国。

今年4月13日，宋卫平在绿城各地部分项目负责人视频会议上一段态度坚定的讲话，很能反映其“宋氏风格”。

“我宁愿把绿城做成绝版，也不会去降低品质和降价。（在）价格上，我只会给老客户优惠，不会（选择）降价打折。未来绿城，宁愿拿钱去做安置房，也不会开发一般的商品房；我只会造好房子，普通商品房，绿城造不造无所谓！”

2008年，第一次遇到经营危机的宋卫平，与4月13日一样，也坚称“绝不降价”；2012年年初，在绿城中国全员大会上，宋卫平同样高喊“绿城不降价”。2012年，绿城中国遭遇第二次经营危机。

宋卫平挥别绿城中国。是“重术轻势”导致了宋氏黯然谢幕？还是深具人文情怀的特别品格让宋卫平不再适应这个江湖？2008年的四万亿投资和2012年九龙仓和融创中国的介入，让宋卫平度过了危机。到了今年，管理层对房地产的调控力度没有减弱迹象，而杭州以12.04万套的存量房位居全国二线城市中楼盘存量最大的城市。

在2013年业绩发布会上，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年明确表示，2014年，绿城中国的目标比较审慎，与2013年的销售基本持平为650亿元。寿柏年同时透露称，今年绿城中国会把去化速度放在第一位，加大周转，去库存将是绿城中国2014年的首要任务。

在这样的整体背景下，绿城的高端住宅项目去化率仍不到五成，其4月新推的7个项目去化率更低至37%，其中位于杭州的慧园和翡翠城的去化率分别仅为15%和32%。同时，绿城4月销售额为54亿元，环比下滑两成。

花旗银行发布的一份报告预计，今年绿城中国的去化率将跌至40%-45%，远低于其70%的历史平均水平。

“从宋卫平一贯的风格看，或许他今年年初曾再度寄望出现类似‘四万亿’的救市政策，在希望落空后，心力交瘁之下，选择了退出。”上述地产人士叹息，“他是如今少见的充满人文情怀的儒商，他太坚持理想主义。”

以建造高端住宅见长的绿城中国遭遇重挫，其他类似开发商又将会采取怎样的应对措施？

未来三年代建销售额达250亿

5月15日下午，有消息称，宋卫平退出绿城中国后，将专心经营绿城建设管理有限公司（以下简称绿城建设）。

根据绿城中国2013年年报，绿城建设承担着绿城中国向轻资产模式转型的重任。

“轻资产模式是抵御风险的有效策略。”2013年绿城中国年报称，“绿城中国将凭借20年于高品质房产品营造过程中积累的经验，运用品牌和管理的输出，积极推进商业代建、资本代建、政府代建等形式的轻资产模式，使公司在维持自有项目稳定运作的同时，获得新的业绩增长点。”

2010年8月3日，宋卫平与绿城房地产及上海欣萍财务咨询事务所就建立绿城建设订立合资协议。绿城建设主要从事代建业务，宋卫平拥有34.6%权益。

去年，绿城建设的收入在绿城中国业务结构中成为增速最快的板块。绿城中国实现项目管理服务收入3.5亿元，较2012年的2.55亿元增长37.3%，主要来自附属公司绿城建设的代建收入。

2013年，绿城中国取得收入289.91亿元，较2012年的353.93亿元降低18.1%；其中2013年度实现物业销售收入274.60亿元，占总收入的的94.7%，较2012年的342.14亿元减少67.54亿元，降低19.7%，主要是销售面积减少和销售均价降低所致。

截至2013年11月，绿城已签约政府建设项目80余个，总建筑面积超过1600万平方米，已竣工/交付项目总建筑面积近300万平方米。年报称，“随着本集团轻资产发展模式的持续推进，预期该收入会不断增加。”

“尽管受调控影响，现实情况与成立之初公司设定的‘每年增加50-100个代建项目’目标还有一定距离，但公司预计今年底（2013年）代建业务销售额将达到100亿元，2014-2015年，绿城代建项目将会集中释放，届时销售金额可达250亿元。”绿城建设总裁许峰称，绿城代建体系现在主要集中在保障房代建和商业代建两方面，在未来3年，公司商业代建方面争取做到与上市公司房产业务的销售金额旗鼓相当，甚至有望超过后者。

此前，宋卫平曾表示，“绿城可能做不了房地产行业的第一，但希望或愿意做成中国最大的保障房公司。”

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