保定楼市疯狂 终引地方政府紧急干预

“保定有八成的项目都停售了。”一位当地房地产企业的内部人士说，保定不是没房子，而是有房子不准卖。

此前的3月19日，有媒体曝出保定将成为首都行政副中心，保定楼市由此迅速升温。但好景不长，疯狂的楼市炒作引来了政府的强力干预，保定市住房和城乡建设局(以下简称保定住建局)下发文件严查违规行为，于是火爆的行情戛然而止。

“保定的房价接下来肯定会跌。”中原地产首席分析师张大伟表示。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在京津冀一体化还没有实质落地的现在，保定房价前期的暴涨完全是泡沫。

无房可卖

和其他环北京的房产资讯动态一样，保定市也充斥着各种房地产广告。

根据保定市房地产交易中心网站上的数据，截至5月14日，保定市的可售楼盘数为270个，可售总套数为47536套，可售总面积为528.48万平米。不过，这里几乎无房可售。

在位于阳光大街东边的公园时代建筑工地上，十几栋大楼中的大部分已经封顶，其余也都处在热火朝天的建设之中。在其售楼处的沙盘里，约有六七栋房子的模型上挂着“未售”的牌子。但当询问还有没有100平米左右的房子时，一位售楼员说：“对不起，130平米以下的都没有了。”当被问及什么时候会有时，她只能接着回答：“对不起，不知道。”

对于外界猜测的一些楼盘自行封盘，待价而沽，前述房企内部人士矢口否认。“谁不想趁着行情好的时候多卖点房？”他说，由于此前保定楼市因为副中心一说遭到投资者爆炒，保定市政府紧急出手叫停，许多楼盘是被逼“封盘”的。

丽景蓝湾售楼处门口贴着的一份文件印证了这一说法。这份名为《保定市住房和城乡建设局特别通告》的文件，在开头就指出，“近期我局正在开展违法预售商品房专项查处行动”，并提醒市民在选购商品房时要注意防范风险。这份文件还特别告诫房地产开发企业，必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》，未取得商品房预售许可证的商品住房项目，不得进行预售，不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，否则“一经查实依法从严处罚”。这份文件的落款日期是4月4日。

“手续齐全的房子就那么多，前期已经被抢光了。没证的房子倒是有，但不让卖，你当然买不到房了。”张大伟说。

祸起副中心

其实，保定市住建局下发的相关文件不止一份。在4月11日，该局还下发了《关于进一步规范我市商品房交易行为促进房地产市场持续健康发展的通知》，不仅重申了未取得预售许可证的商品房不能销售、排号，而且要求“严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名”，从而堵死了炒房客退出的短期路径。

保定市之所以要出台这两份文件，最早的源头要追溯到3月19日。在此之前，保定楼市用“惨淡”一词来形容毫不为过。据保定市房地产交易中心数据，今年前两月该市仅成交546套房，同比大跌六成；成交金额1.53亿元，同比大跌五成；每天的成交量维持着30套左右，均价在4500元-5500元/平米之间。

但自从3月19日保定将成为首都行政副中心的消息传出后，保定楼市迅速进入癫狂状态。“那几天不管什么人，上车以后不说别的，就说房子，都疯了似的。”一位当地的出租车司机这样说。

“那段时间根本不是一天一个价，而是一天三个价。”前述房企内部人士称。据介绍，在短短的十多天里，当地一些楼盘的价格很快从5000元左右/平米迅速飙升到了7000元以上/平米。

中国指数研究院发布的数据显示，4月份，保定房价以3.35%的涨幅位居百城首位。“我不知道这个3.35%是他们怎么算出来的？”这位房企内部人士认为，保定房价的整体上涨幅度要远高于这一数字，而且当时还有继续上涨的势头。

而就在这时，保定市住建局出手了，其查预售证、禁止更名等措施直指炒作要害，保定楼市应声降温。

“保定市政府这样做是为了保护整个市场。”郭毅认为，当时保定楼市的膨胀势头已经很明显，如果不采取严厉措施制止，泡沫膨胀速度会更快，其破灭时产生的破坏性也就会更大。张大伟也表示，一定程度上的房价上涨是地方政府所乐见的，但暴涨却并不是其所希望看到的。

冲动的代价

对于保定市的众多房地产开发商而言，这次的副中心炒作总体也是弊大于利的。虽然最初的投资热潮消化了一部分库存，但更多的库存却因为政府随之而来的干预而“砸”在了手里。

中原地产研究部提供的数据显示，2013年保定每月商品房销售面积约为14万平米，按此速度，保定需要37.74个月才能卖完现有的528.48万平米库存。即在没有新房源入市的情况下，保定要消化目前的库存还需要3年多，而业内一般认为库存量在一年内能消化是较合理水平。

眼下，保定副中心炒作的退潮已经一目了然。但无论是在售楼盘售楼处还是二手房中介门店，均未遇见其他看房者。而在保定市房地产交易中心的网站上的5月12、13、14日这三天里，其统计的“今日签约套数”和“今日签约面积”这两项一直为零。相比之下，退房的倒似乎不少。在该网站的公告栏内，仅5月14日上午，就新出现了三则退房公示。

单从价格上来看，除了二手房略有下降外，新房价格眼下至少看起来还没有任何松动。

“现在是暴风雨前的平静。”张大伟告诉说，在前期的炒作中，开发商回笼了不少资金，这也使得他们不着急降价。但前期的炒作已经透支了很长时间的消化能力。他认为，到了9、10月份，当地开发商的资金压力将开始显现，房价下降将不可避免。

郭毅也认为，在经历了前期的暴涨之后，保定的房价很可能会出现回调。但她认为，保定房价的最终走势要依赖于京津冀一体化的落地情况。从长远来看，如果一体化政策对保定有倾斜，或者保定在承接北京产业转移上有实质进展，那么其房价就能获得一定的上涨动力。