碧桂园拓展海南旅游地产 缓解销售压力

5月9日，碧桂园控股有限公司披露其4月销售业绩。公告显示，2014年前四个月，碧桂园及其附属公司共实现合约销售金额约410.5亿元，按年增长78.1%；合约销售建筑面积约626.8万平方米，按年增长82.2%。

在此前3月12日召开的全年业绩会上，碧桂园总裁莫斌称，该集团今年销售目标为1280亿元。照此推算，2014年前四个月碧桂园共计已完成全年目标的32.07%。

销售势头或遇阻滞

对于这样的销售业绩，碧桂园内部人士对观点地产新媒体称：“今年公司的推货节奏一直在按计划走。碧桂园今年要推出800万平方米的新盘，以及1700万平方米加推的旧盘，新盘和旧盘新推原则上要求70%以上的去化率。”

为了完成1280亿元的销售目标，碧桂园财务副总监刘嘉毅曾在业绩会上指出，集团今年可售项目占地达3800万平方米，总货值约2500亿元，集团继续适时推盘，并维持每个项目去化率约65%，与去年相若。

“接下来的销售上，澳洲的项目会是重点，公司还是很有信心实现销售目标的。”上述人士透露说。

不过，对于接下来的碧桂园销售预期，部分市场人士有不同的看法。

“诚然，相比于其他如中海这些销售已同比下跌的企业来说，碧桂园按年增长78.1%的销售金额已经很不错了。但是，未来却未必能保持这样的销售势头。”有熟悉碧桂园的港股分析师如此对观点地产新媒体表示。

“目前，全国多家银行收紧房贷业务，房贷的审批流程也延长不少，商业贷款的优惠利率也基本绝迹，利率也普遍上浮至基准利率的1.1至1.2倍。这使得人们对房地产预期改变，间接对房企销售产生影响。”上述人士继续分析道。

而瑞信集团4月22日的报告也指出，碧桂园首季推出的新盘比去年多，按比例而言，这仍属较平淡的销售，随着多个城市住房供应过剩的情况愈趋明显，未来碧桂园难以保证维持其现在的销售表现。

目前，根据碧桂园2013年年报显示，碧桂园在全国的项目，高周转的普通住宅占比70%，旅游地产占比30%。在这种情况下，碧桂园一边加大高周转普通住宅的营销推广活动，另一方面也积极拓展游地产项目增大未来业绩达标的砝码。

再拓旅游地产版图

据媒体5月7日报道，碧桂园近日与海南三亚珊瑚宫殿项目达成协议，将全盘接手珊瑚宫殿二期开发，进入海南大三亚市场。另据海南省4月土地出让信息显示，碧桂园4月已在陵水县英州镇获得三宗相邻地块，总土地面积约12公顷，总代价2.88亿元。

据房产热点话题了解，珊瑚宫殿项目总占地1100亩，一期已完成开发177亩，2012年底开盘。从4月初开始，碧桂园与珊瑚宫殿双方洽谈已展开，双方为合作开发。

届时，碧桂园以资金注入形式主导二期开发，珊瑚宫殿则以提供地块形式参与合作。目前，项目案名仍未更改，但后期或会更换，碧桂园销售团队现已进入项目。

不难看出，碧桂园和雅居乐、富力等房企一样看好海南的旅游地产市场。

但是，对于此项目前景，某熟悉海南旅游地产人士对观点地产新媒体分析称：“碧桂园接盘的项目位于清水湾和海棠湾之间，地块的海岸线和海景资源可谓得天独厚。但是该区域已经有雅居乐的清水湾等项目，目前多数开发商涉足旅游地产的产品都比较雷同，未来需要做出自己的独特性。”

除了区域竞争外，近期海南旅游地产的市场的表现也不尽如人意。

其中，就在不久前，临近碧桂园珊瑚宫殿项目的雅居乐海南清水湾项目在大力打折促销。

据悉，早就今年3月初，雅居乐海南清水湾曾进行过一次7.8折优惠活动，据知情人士透露，尽管折扣幅度不算低，但销量一般，此次雅居乐为推动销量加大了折扣力度。

最新消息显示，“五一”期间，雅居乐清水湾部分房源五折甩货，主推的高尔夫洋房最低总价仅52万元/套，价格在9000元/平至21300元/平之间，而此前不打折的售价在100万元以上。

对此，一位不愿具名的业内人士表示，在2011、2012年海南房地产最热的时候，清水湾一般洋房最高能卖到3万元/平方米以上，海景房更远高于该价格，但近两年销售逐步下滑，现在部分房源售价仅为最高价的三分之一。

“海南房地产市场已经在冷却，投资客逐步离场，如果不降价，根本卖不动。”上述业内人士称。

“但是另一方面，旅游地产可以帮助碧桂园拉高毛利率，如果碧桂园拿下项目的成本比较低，就算是在这个遍地旅游地产的海南，也还是会有不错的前景。”国泰君安分析师余立峰如是称。

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