上海房企三足鼎立 融绿持续发力

2013年房产热点话题，绿地销售额243.97亿元，稳坐头把交椅，万科销售额147.44亿排名第二，融绿112.07亿位居第三。

“我们去年只和万科拉开微小差距。”绿城集团执行总经理、融绿公司董事长王虹斌分析，今年融绿上海区域销售额爬升第二的可能性非常大，主要原因在于融绿今年货量充足，而且项目都集中于市区内环内，去化相对容易。

数据是最好的旁白。综合第三方研究机构的数据，今年1月至4月22日，融绿以89.77亿销售额跃升第一，绿地以60.76亿屈居第二，万科则以39.43亿排名第三。

根据孙宏斌给融绿定下的目标，今年融绿在上海要完成150亿元销售额。“我们肯定完成得了。”孙宏斌认为，融绿于2012年、2013年和今年开春在上海一共购买了10个项目，它们大部分都集中于内环内，并将于今年陆续入市，因此融绿完成上海目标并无难度。

融绿今年将推出盛世滨江、黄埔湾、玉兰公馆三个重头项目，预期业绩还会大幅攀升。业内人士分析，融绿在上海布局显然比万科的力度强大。

正如孙宏斌所言，这两年经过战略调整，融绿上海业务比重在整个融绿平台中已经超过了70%。万科2013年销售1709亿，上海147亿，仅占8%；融创2013年销售额508亿，融绿上海贡献131亿元，占了20%多。

薛建雄认为，融绿主要是依靠绿城之前在高端产品和后续园区服务体系积累的强大优势，再加上融创一贯的爆力营销推动，促进更多买家入市购买，形成了中高端高周转优势。例如自从融绿进入上海香溢花城后，带入绿城的物业服务和三期综合体“城市会客厅”，加上融创的强势营销，销售节节攀升。去年下半年香溢花城就超越中海紫御豪庭、雅戈尔长风8号，稳居普陀销售榜第一。

万科以刚需和改善产品为主，高周转比较有优势。同时万科也在升级自己的中高端产品线，以求获得更大市场份额。值得关注的是，万科在每一个调控周期的后期，都会出现业绩下滑的趋势，2009年万科上海成交87亿元，被绿地171亿、大华97.8亿超过。今年同样处于调控周期，融绿已经来势汹汹，大有赶超万科之势。

不过，业内人士认为，万科也不会轻易让出第二名的位置。

“万科下半年在张江、陆家嘴有两个重量级项目上市。如果按时开盘，销售成功的话，有望保住第二的位置。”据一名接近万科的知情人士透露，万科浦东两个新项目入市，将会对其销售额产生巨大影响。位于陆家嘴源深洋泾板块的万科翡翠滨江，计划于今年6月下旬开盘，首期9万平方米；去年48.7亿元拿下的地王，也会在今年下半年推出。

融绿和万科在上海的土地储备模式有很大差异。融绿因为产品溢价能力强，拿地更有优势，而万科在中低端市场更有号召力，做近郊项目的能力更擅长。

据公开资料显示，目前融绿主要在长三角5个城市布局，包括上海、无锡、常州、苏州、宜兴，一共19个项目，其中上海有8个项目在建和在售，有两个项目刚拿地。而万科在上海有12个在售项目，货量上万科占据了上风。

上述知情人士继续分析，这几年高层管理人员调整，是导致上海万科市场地位逐步下滑的主要原因。如同杭州市场一样，新上任的区域领导要经过一个适应阶段。“万科是公众企业，区域诸侯式管理会有时间成本；而融绿是私企，以孙宏斌为主导的营销管理团队、中央集权制相对稳定得多”。

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