学区旧房炒至每平米8万 “一刀切”能否抑制投机

过去几年，无论楼市大环境好与坏，上海的学区房价格始终没有停止上涨的脚步。一些机敏的商人也从中看到了无风险套利的机会，炒作学区房成风。面对这样的“乱局”，地方政府显然已经“坐不住了”。

日前，静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》指出，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址五年内只享有一次同校对口的入学机会。

这一颇具“一刀切”意味的新规被称为“最严入学新政”，不过，多位业内人士称，政策看似很严厉，但并没有彻底解决深层次问题，即教育资源公平分配，因此，“学区房热”还会延续。

学区房只涨不跌的神话

2009年，吴先生以1.7万元/平方米的价格购买了一套上海长宁区的学区房，目前，这一房龄达25年的二手房报价已达5万元/平方米，五年内价格涨了两倍。

据统计，近一年来，上海二手房均价一路攀升，一年内的涨幅为18.1%，其中，学区房领涨全市二手房价格，部分区域如浦东三林，学区房的涨幅甚至达到30%~35%。

德佑地产晶华店位于此次出台新政的静安区，该门店经理刘东东说，门店附近对口静教附小的“晶华园”，尽管小区本身品质在区域内比较一般，但大户型房源单价已超过6万元/平方米，而附近的“达安锦园”尽管小区品质明显高于晶华园，但由于不对口静教附校，单价反而略低于晶华园。

“至于一些纯粹挂靠户口用的小户型学区房，单价就更为惊人了，如‘海防村’中不乏一些挂牌单价8万元/平方米的房源。”刘东东称。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，在静安区，不仅学区房和非学区房价格相差很大，重点学校和非重点学校周边的学区房总价，价格差也可以达到20万~50万元。

静安区教育局相关人士表示，出台此项规定的目的正是为了遏制学区房倒卖问题。按照规定，静安区公办学校依照就近入学的原则，实行地块（居委）对口的方法，划定公办小学的对口入学范围。

进入公办小学需要儿童和父母户籍在对口地块一年以上，房屋户主和产权人或承租人为儿童父母。对于同一户地址享有同校对口入学机会的间隔年限，静安区教育局此前的规定是三年。

静安区教育局相关负责人在接受采访时表示，考虑到实际情况，新规定在今明两年内暂时不强制执行，而针对疑问较多的双胞胎、二胎等情况，教育局将当作个案处理。

“一刀切”能否抑制投机

静安区共有13所公办小学，其中第一师范学校附属小学、第一中心小学和教育学院附属学校最为抢手。为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的学区房。

教育学院附属学校是一所九年一贯制学校，由于其周边学区房既对口小学也对口初中，房价被一路炒高。该校校长张人利说，学校经过统计发现，同一地段的对口学生数原先只有20多人，近几年来却猛增到近150人，其中“有大量学生家长买了房子也不住，一进学校就把房子卖掉”。由此，本来每套房子只有一名入学名额，现在则要负担2到3人。

据张人利介绍，同一户址多人入学的情况极大增加了学校负担，而买了学区房却不入住的情况实际上也违背了“就近入学”的基本原则。

张人利表示，静安区教育局推出这一政策，保证了就近入学，控制了对口学生数，预计新规定的效果会在几年后显现。

和限购政策一样，此次“最严入学新政”也颇具“一刀切”意味，然而，祭出这样的“狠招”恰恰说明，上海学区房的炒作之风已经让管理层无法接受。

不过，在不少业内人士看来，这一政策能否收到实效还存在疑问。

“学校和房子其实不应挂钩，学生的‘择优录取’早已演变成‘择房录取’，本身就给入学设置了一道门槛。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，如果一个学校容纳能力有限，完全可以通过改变划分范围来实现，而目前整个区都实施这样的政策在无形中增加了社会流动成本和教育资源的浪费。

卢文曦表示，如果某个学生中途转学，名额空出，但是由于5年的限制，不能由其他学生来享受优质教育资源，显然存在不合理性。“再举个通俗例子来讲，上海到南京的火车，有人在苏州下车了，现在规定不允许有人上车，一定要在镇江才能上，中间的空缺造成资源浪费。”

据刘东东介绍，新政只是规定了“本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，这也就意味着假如学区房业主在孩子读完小学毕业后再将房产转卖，接盘的买家将不会受到这一政策的影响，况且静安区即便买房入户，也要在一年后才能入学。

据德佑地产静安区16家门店统计数据，目前学区房的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，因此该政策对于学区房市场的影响不会特别严重。

同时，新政还明确了“人户一致”家庭在入学中的优先地位，这一举措显然是针对近年来一些缺乏实际居住功能的小面积的学区房被反复炒作至畸高价格的局面。

德佑地产研究部总监陆骑麟称，新政一旦得到实施，纯以挂户口为目的购买小面积学区房的行为将面临较大的风险，不但购买者自身可能享受不到预想中的学区待遇，在转卖时也可能由于政策风险而难以获利。

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