杭州万科降价背后：面临资金周转压力

据外场销售公司相关人员透露，杭州一些90平方米户型比较多的项目面临降价压力。“万科推盘数量很多，想让利促销，例如西庐最高优惠幅度比之前少了100万。一些项目新一期产品，比如北辰之光二期，比以前的产品更优惠了。

4月4日，据房产门户网显示，2014年一季度，万科累计实现销售额542.3亿元，较去年同期增长24.2%。据统计，万科在杭州在售项目有11个。

业内人士称万科促销是在杭州近期弥漫限购放松传闻之下的一个“抢跑”行为。对市场持谨慎态度，加快周转，是万科销售近年来的主要基调。去年万科在杭州销售业绩破百亿，今年一开春就进入备战状态。

来自杭州市的一则消息称，杭州将会于5月房展会之后放开限购。这一消息已被万科销售人员用于说服买家尽快下单（放开限购后房价会上涨）。

万科展开优惠促销

杭州万科此次以两种装修的形式展开促销，在万科“大家钱塘府”和万科·草庄三期“公园大道”组团均有体现。

万科大家钱塘府的促销活动，引起巨大反响。4月11日晚上，有些买家连夜排队认筹，因为4月12日只有一天时间认筹，而选房是按照认筹顺序，先到先得。据销售人员透露，此次放出的房源，是专门拿出来“试水”的2号楼，其中89平方米小户型只有52套，认筹的买家需交5万元，如果最终没选到合适房源，5万元即返还。“试水”效果若不错，不排除万科的促销在项目大范围扩散。

吸引买家连夜排队的原因在于，万科这次推出的52套小户型降低了装修标准，比此前开售的1号楼和6号楼，总价有40万-50万元的优惠。“装修标准的降低并不是降价的主要原因，因为装修价格水分是很大的。”一名业内人士分析，这么做对于老业主有安抚作用。

位于杭州城东的万科·草庄三期公园大道，同样有两种装修标准。该项目新开盘价2.1万元／平方米左右，比此前二期2.6万-2.7万元／平方米的售价有明显降幅。

杭州降价的房企和项目已非个案，并已从中低端向高端扩散，更有多个高端项目是以亏本价开盘。紧跟城北勾庄板块之后，武林商圈房价也开始松动。武林一号最近一周成交最低价为5万元／平方米，而3月份的最低成交均价为54276元／平方米；九龙仓·君玺3月成交最低价为37079.47元／平方米。

以促销为名，万科杭州每个在售项目基本都有多项优惠，总价最少的降幅也达到10多万元。例如万科璞悦湾、万科紫台，原价190万元左右的89平方米户型，现在售价180万左右。而位于西溪板块的万科西庐，优惠最高幅度达到百万元，此前均价2.6-2.7万元／平方米，89平方米的小户型总价要260万左右，新开盘的小高层总价在160万-180万，“装修没变，性价比最高”。外场销售人员对买家小米说。

降价背后：高周转压力

根据调查，万科此次促销，各项目采取不同方式。例如全款买楼额外97-98折，万科紫台和万科大家钱塘府大户型总价优惠10万，小户型总价优惠6万，有朋友租过万科的房子还可以优惠7000-8000元，现场促销等等。

万科大家钱塘府的广告甚至打出了“最低总价200万元”的口号。外场销售人员透露，200万的货量比较少，而且分布于3楼，主打的总价在270万-300万元之间，“最后的折扣还没有定下来，开盘时间初步定于4月15号左右。”即便是原来卖3.2万元／平方米的豪华版装修的房子，现在也可以3万元／平方米买到。

这个将于2016年6月份交房的项目，为何最先祭起降价的大旗？据万科大家钱塘府销售员小王透露，这个项目本来计划的销售周期为2年，但现在公司要求一年内卖完。万科大家钱塘府是万科去年10月收购杭州市城建开发集团有限公司（简称大家房产）旗下项目50%股权而来。“因为公司在钱江新城临江区域还有一个项目正在开发，急需回笼资金”。销售人员口中的临江项目，就是万科以超过13亿元拿下的三堡地块。

2012年4月份以来，新任杭州公司总经理刘肖，在杭州东、西、南、北四个方位拿下四个项目，即城北的万科·北宸之光、城东的万科·紫台、城西的万科·西庐以及钱塘江南岸的万科·璞悦湾。并采取了高周转的策略。

但杭州业内人士认为万科项目营销并不算成功，去年杭州销售额破百亿，同行还有疑虑。而2013年，万科还投入57亿元，拿下了包括三堡、良渚新城、公园大道、钱塘府、萧山城厢街道五宗地块。显然，深耕杭州7年、已拥有20多个项目的万科，只有高周转才能够持续发展。因此，也不难理解为何万科在这个节点展开全面促销。

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