北京地市分化 房企仍看好一线楼市

根据链家地产市场研究部提供的数据，截至4月10日，4月份北京土地市场已有26宗地块交易，其中仅7宗是经营性地块。截至目前，今年北京土地出让收入已达885.67亿元，同比增长79.6%。

链家地产市场研究部张旭分析称，虽然北京今年最新房价动态整体的土地供应量和成交量较大，但由于大多数居住类地块需要竞配自住型商品房和保障性住房，利润空间受到较大挤压。

再现“面粉贵过面包”

昨日，丰台区长辛店镇辛庄村（一期）A-41、A-42、A-22地块首先出让。公开资料显示，该宗地块土地面积达126111.7平方米，建筑控制规模为184793平方米。中筑、中冶、懋源、北京城建、中铁建、k2地产、天恒、华远、福建正荣、保利首开联合体、旭辉永同昌联合体等11家房企参与了竞拍。经过22轮竞拍，北京中筑置业有限公司以21亿元将该地块揽入怀中。

中原地产首席分析师张大伟介绍，该宗地块属性有3种，居住类面积为159433平方米。托幼用地3360平方米，中学用地22000平方米。“按照楼面价计算，总成交金额21亿元，其中限价1.1万元/平方米的限价房合计133600平方米，剩余商品房住宅面积仅25833平方米。按照限价房部分建安、管理、资金等成本在4000元/平方米，每平方米限价房可以分担7000元土地成本，合计可以承担商品房部分土地成本为9.352亿元。商品房部分承担的土地成本高达11.64亿元，楼面价将高达4.5万元/平方米。”

中原地产研究部提供的数据显示，长辛店区域新建住宅目前均价在3万元/平方米，二手房均价在2.5万元/平方米左右。以此看来，该地块商品房部分，俨然是“面粉贵过了面包”。

张大伟认为，未来北京土地市场分化加剧，非热门地块将趋冷。但优质地块的竞争依然非常激烈，地价超过房价也将会继续。

房企仍看好一线城市

相比长辛店地块的火热，顺义区赵全营镇地块的入市略显低调。首创以15.58亿元底价摘得赵全营镇镇中心区地块，该地块将配建不少于29500平方米的限价商品住房和不少于20000平方米的“自住型商品住房”。其中，限价商品住房限价为7500元/平方米，自住型商品住房限价为14000元/平方米，最大套型建筑面积不得超90平方米。

泰禾集团品牌总监沈力男表示，限价商品房虽然利润较低，但至少不用推广，利润是现成的。

泰禾集团夺得的两宗地块，也经历了激烈厮杀。泰禾集团经过175轮激烈的竞拍，以17.1亿元高价摘得大兴黄村镇0101-016a等地块，溢价率高达158.3%，楼面价2.067万元/平方米。随后，又经过51轮激烈的角逐，泰禾再次出手，以34.6亿元再次斩获大兴黄村镇0101-017、021a、021c地块，溢价率达145.5%。

在沈力男看来，目前在一线城市拿地是一个好时机，所以坚决看好一线（城市），看好北京，并增加在一线城市的土地储备。

今年前3月，中原地产统计数据显示，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年相比，一线城市拿地金额占比增加了24个百分点，二线城市则下滑了28个百分点。

但张旭分析称，北京住宅市场自去年底以来持续冷淡，一手住宅和二手住宅市场卖方都有低价入市的现象，这使得开发商在土地市场的拿地热情受到影响。

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