许家印：城镇化进程加快 未来主力在三线城市

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受益于良好的业绩表现，恒大地产将今年的合约销售目标定为1100亿元，较2013年增长约10%。

对于恒大地产去年以来频频在一二线城市拿地，恒大地产董事局主席许家印在昨日业绩发布会上表示，这是为了进行区域调整，并不是看淡三线城市。他还一再强调，现在有人说三线城市不行，这是错误的观点。个别城市供过于求是正常的，形势并没有那么悲观。如果今年GDP的增长在7.5%~8%，那么一线城市房价将上涨10%以上，二三线城市房价将上涨5%以上。

均价上涨带动毛利率上升

与2012年净利润下滑相比，恒大地产在2013年的盈利能力有了明显提升。

财报显示，恒大地产去年毛利为276.5亿元，同比上升51.8%；毛利率则从2012年的27.9%上升至29.5%。净利润为137.1亿元，比2012年的91.8亿元上升了49.3%。股东应占利润从2012年的91.7亿元上升37.5%至126.1亿元。扣除投资物业评估增值的主营业务净利润净额从2012年的62亿元上升66.3%至103.1亿元。

对此，许家印表示，恒大地产在过去几年都是大幅度让利给民众，去年价格适当回归，在此基础上完成了1000亿元合约销售目标是不错的成绩，希望今年价格继续再回归一点。

许家印言下之意，恒大地产今年的销售均价还会继续上升。

而对于2014年1100亿元的销售目标，恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示很有信心完成。夏海钧认为，中国房地产形势总体不是特别好，但应看到一个重大变化，即中国房地产正产生一种集群效应。一方面，大型开发商在全国布局广泛，抗风险能力更强，业绩普遍较好；另一方面，在房地产严格调控的情况下，金融体系会将有限的资源给大型开发商。

而从过去3年来看，恒大地产的销售额增长也较为稳定。该公司2011年、2012年、2013年的销售业绩分别是803.9亿元、923.2亿元、1004亿元，每年增幅都保持在10%左右。

截至2013年12月31日，恒大地产净负债率降至69.5%，较2012年显著下降14.7%；持有现金总额536.5亿元，较2012年末上升113%；连同未动用之银行融资额度483.9亿元，共拥有可动用资金1020.4亿元。

“未来，我们的毛利率将维持在30%左右，净利润率为10%~15%。”夏海钧表示。

看好三线城市

值得注意的是，恒大地产一反其主攻三四线城市的策略，在去年大举在北京、广州、深圳等一二线城市拿地。

数据显示，恒大地产在2013年新购土地66幅，新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市，新增土地储备成本约2633元/平方米。

其中，单2013年12月4日一天，恒大地产就在上海和南京砸下近100亿元拿下6幅地块。

许家印在昨日的业绩发布会上解释，这主要是为了进一步优化一、二、三线城市的项目布局，提升总体盈利能力。

对于一线城市拿地价格较高的问题，许家印表示，这是基于对市场的未来判断。如果国家的经济增长在7.5%~8%之间，那么一线城市房价涨幅到年底将达到10%以上，二三线城市房价涨幅到年底将达到5%以上。

“目前，我们已经基本完成了一、二、三线城市的区域调整，既要有一线城市、发达的二线城市，也要有三线城市。未来的拿地原则是‘消耗多少，补充多少’。”许家印表示。

根据2013年的业绩数据，恒大地产在去年合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。

截至2013年底，恒大地产共有土地储备1.51亿平方米，分布于全国147个城市，覆盖全国全部一线城市及绝大多数省会城市；项目数量总计291个，一二线城市项目数量占比为45.4%；土地储备平均成本约949元/平方米。

恒大地产大举进军一二线城市，是否表示其看淡三线城市？许家印对此否认。他表示，中国市场很大，三线城市有600多个，个别城市房地产供应量过大是正常现象，不能用个别城市的表现来说所有的三线城市。说三线城市不行的观点是错误的，恒大地产去年三线城市销售占比56%就是一个有力的佐证。“随着中国城镇化进程的加快，未来的主战场应该是在三线城市。”