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地产私募基金几年来突飞猛进，数量和金额均创出高位，不过随着地产行业拐点趋势明显，房价下行压力凸显，而以往地产私募基金基于“房价必涨”的商业模式将难以为继。实际上，年初上海星浩基金与LP矛盾爆发就折射出行业所面临的困局。事实上，行业的变化已使得一些敏感的地产私募基金正在谋求新模式的突破，如投资更加前端，设计更为合理的产品结构。
行业转“凉”：高收益“糖衣炮弹”变味
从最初承诺的“35%”到目前的“16%”，今年年初号称“市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一”的星浩资本，将最初承诺的预期收益拦腰砍半。而此举直接导致其投资人与基金管理人的激烈冲突。尽管在业内人士看来，基金收益率在存续期间有波动，是比较正常的现象。但是，预期收益的大幅下降引起投资人的愤怒，投资人开始质疑基金管理人所执行的任务中存在多项违背投资者利益的行为。
由于预期收益率的降低，而引发投资人与地产基金管理人之间矛盾的案例，这并不是孤例，如2013年9月，中金佳成房产基金将产品收益率从13%被调整至8%，而此举亦引发资产重组纠纷。事实上，由于行业的景气度下降，房地产私募兑付正在进入敏感的时刻，“几年前，行业景气度比较高，对公司项目收益的预估也较高，但是现在市场变化得非常快，尤其是一些二三四线城市的项目，目前很难达到当初预测的收益。”深圳一房地产私募基金人士说。
上述地产私募基金人士坦言，降低收益率也是没有办法的事情，现有的地产私募基金商业模式都是采取债权或者明股实债的模式，期限一般是三年以内，这种模式建立在房价会上涨的基础之上，也就是收益建立在资本利得的基础上；如果市场出现大的变化，不太容易按照预期收益率支付。
德邦证券的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7%-9%左右。大多数的股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类投资项目的回报率约在15%上下。随着市场对未来房地产市场预期的下降，房地产行业的利润率将很难保持以往的高水平，也就是说这种建立在“房价必然上涨”的商业模式，将难以为继。
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