信贷供需预期三大因素影响房地产市场

“今年的策略是‘多卖楼、少买地、现金为王’。”旭辉控股集团董事长林中表示，今年的房地产市场不会太好，也不会太差，整体来看是一个短周期的波动，谈不上泡沫的破灭。

林中认为，中国的城市化进程还远未结束，在房产门户网上显示，中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的，即每一轮的波谷比上一轮的波谷高，每一轮的波峰比上一轮的波峰高。

在过去一年，旭辉取得了不错的成绩，在刚刚发布的2014中国房地产开发企业500强测评榜单中，旭辉名列第31位，相比2013年上升明显。尽管长期看好国内楼市，但林中也表示，旭辉将非常谨慎地应对这次楼市短周期波动。在他看来，年初的楼市变局具有特殊性，一些此前过于激进的企业今年或将会碰到不小的困难。

“今年的市场和以往有很大不同，首先，由于楼市的分化，全国性‘一刀切’的政策已经看不到了。”林中认为，除了政策，核心的还有三个方面的因素。第一是货币，信贷紧张的情况还在继续；第二是区域楼市的供给和需求；第三是预期。

在林中看来，以上几个因素中，区域楼市的供给和需求是影响房价走势最为重要的因素。“以杭州为例，今年杭州出现马年第一降有其必然性，且这种降价的情况还会继续。”

“杭州的情况很特殊。”林中分析称，首先，杭州具有二线城市的特点，即土地供应可以“无限放大”。其次，杭州又具有自身特点，即杭州人的金融敏感度非常高，就是房价涨了就买，房价停涨的时候就观望，房价跌了就抛售。这也可以说明为什么杭州会第一个降价。

目前，旭辉在杭州也有两个项目在售。对于旭辉在杭州的推盘和定价策略。林中表示，旭辉将会顺势而为，但不会盲目降价。

对于今年国内房地产市场的走势，林中判断，今年整个市场会保持平稳，但一定会比2013年弱，主要体现在市场所有的领先性指标，或者叫增长性指标会比2013年差，比如房价同环比的涨幅、新开工的面积、总投资量等。“2013年市场太好以后，其实2014年市场也要得到一个休息的时间。我们判断，上半年的市场可能会好过下半年。”

“在市场太好的时候不要太乐观，在市场不好的时候不要太悲观。我认为目前一二线城市的刚性需求还是比较充裕的，如果市场不好，一二线城市稍微降一点价，销售量就会上涨。但三四线比较麻烦，三四线是降价成交量也很难上来，所以降价就无效。”林中说。

值得一提的是，目前，旭辉的大部分项目均位于一二线城市，只有极少数项目的部分尾盘在三四线城市。在这样的大前提下，林中认为旭辉可以较为从容地应对今年楼市的调整。

“首先，顺势而为。我们对未来不会做太精准的预判，但是我们会顺应这种周期趋势的变化，灵活应变。第二，多卖楼、少买地、现金为王，这是我们的整体策略。第三，就是精准运营、精准投资，在楼市分化的背景下，对企业投资的精准性要求是非常高的。”林中表示。