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44万库存房？
“这一个礼拜都没卖出十套房。”杭州一家大型楼盘的销售经理这样说，“销售不畅现在成了普遍现象。”
仅仅在几个月前，这还是一个拥有着“日光盘”骄人成绩的城市。但马年刚过，过去开盘人满为患的场面，就如前尘往事般遥远了。杭州透明售房网的数据显示，上一周，杭州主城区只成交了354套，就连沉寂多年的楼盘促销电话都突然多了起来。
“几乎可以说陷入停滞。”浙江大学管理学院副院长、房地产研究中心主任贾生华说。
引发这股风潮的，是轰动一时的杭州“马年房价第一降”。2月18日，位于杭州城北桥西板块的德信·北海公园楼盘率先宣布降价3000元/平方米，引得区域的天鸿香榭里也跟风应战，七十多名愤怒的老业主拉着横幅冲进售楼处，把沙盘砸了个稀巴烂。
“当时售楼人员卖房时当我是上帝，现在他们却说买了我们的房子是你倒霉！”一位现场抗议的业主说。
3月15日，“崩盘论”兴起。一篇《杭州房产降价调查天量库存或引爆商住房降价潮》的报道撩动着人们敏感的神经。这篇报道指出，杭州的商户型库存已超过44万套。
但它很快遭到了中共杭州市委机关报《杭州日报》的反击。题为《谣言为什么总是纠缠杭州楼市》的评论，引用杭州住房保障和房产管理局官方网站的数据批驳说，“44万套商住房库存”是个“满嘴跑火车”的假数据。截至3月16日，杭州可售商业性质房源库存量仅约为4万套。
不过，事实本身或许已无意义。它“引发了外界对中国房地产市场健康状况的担忧，并导致周一地产股下挫”。——《华尔街日报》这一断语或许代表了大多数国人的心声。
“非常不妙”，据传是万科董事会主席王石预测2014年楼市的评语，一夜过后，开始盛行。
而在杭州房产界的微信朋友圈里，像是一个巨大的隐喻，人们突然疯狂转发起财经作家吴晓波的一篇旧文，题目正是：“杭州：飘忽不定”。
温州人走了
不过，风波过后。降价潮并未如想象中如期而至。在开发商们看来，“崩盘论”，更像是屌丝们一厢情愿的臆测。
“这两个楼盘的降价都不具有典型意义。”一位杭州本土开发商的副总经理说。从业内的理解看，它更像是一种经营策略。
“德信的北海公园降价，是因为它已是尾盘销售，如此操作，本身并无异常。”他指出，降价清盘的操作手法，在业内并不鲜见。“它降价的幅度稍大些，可能是因为最近新增了很多项目，迫切需要腾出资金和人手来运营。”
而跟风降价的天鸿香榭里，则被视为是借了东风。“城北桥西板块楼盘很多，竞争激烈，天鸿香榭里并无品牌，原先的价格并无优势，死撑不动，只能等死。”对于这样无法承受巨大融资成本的开发商而言，降价回笼资金，无疑是正确的选择，“它有迫不得已的元素，但也在可以理解的范围内”。
不过，贾生华的分析有些不同，“降价的问题，确实不是想象的那样，不可能不约而同地统一下降百分之二十到三十”，但“总的供求关系，确实在2014年发生了逆转”。
他分析，杭州的房产存量在增加，人们的预期在下降，都在期待价格下降的余地，观望情绪十分浓厚。
断臂求生不愿，剜肉饲虎不甘，徘徊中，开发商和购房者，都选择了集体观望。
疲软与观望，正是业内对杭州楼市最大的观感。“这和2014年宏观经济的影响直接相关。”贾生华说。
一位地产基金经理表示，这两年，实体经济不好，温州、台州客人越来越少，加上地产投资收益越来越少，杭州楼市正失去过去购房最重要的推动者群体。
在过去，杭州楼市的每一次疯涨，都被视为温州、台州客人带动的鲇鱼效应，“杭州人都喜欢跟风，看到温州人抢购，都会跟着买”。
但现在，投资性购房几乎已经绝迹。过去冲锋陷阵的温州炒房团，在温州的经济危机中，早已自顾不暇。
缺乏了豪气的温州、台州客人，杭州的开盘现场，当年“卖白菜”般的抢购场景，只能“此情可待成追忆”。
短期来看，宏观经济回转，政策放松的可能性不大。在“这种形势下，打折、促销、让利，都将成为开发商正常的市场反应。”贾生华提醒说，但他反复强调，整体崩盘目前肯定不会出现。
浙江财经大学不动产研究所副所长黄卫华的观点与此接近。“十八届三中的政策影响，让杭州房价继续暴涨已无可能，涨的可能都很小。住宅受预期影响，价格将会稳中有降。”
开发商显然已经感到压力。南方周末记者询价包括万科在内的多家房企在售楼盘，虽然形式不一，但他们大多表示，比起过去，现在都有接近一千元左右的优惠。
更令人担心的
对于楼市，银行家们总会显得比别人更早一步。
“银行是个风向标。”贾生华开玩笑说，哪里形势不好，银行就会在哪个行业釜底抽薪。“他们只会锦上添花，可从不会雪中送炭。”
釜底抽薪已经开始。在房地产市场上，整体市场的资金链已经非常紧张。地产基金的经理们正频频出动，等待着最佳的出手时机。
开发贷款已基本不放，能获得的只剩寥寥几家。知情者告诉南方周末记者，现在几乎商业银行都已经实行名单化管理，“只有认可的公司才会放”。而这些公司，往往都被限定在国内销售五十强以内。
而既往售房的按揭款，现在的办理速度也慢了不少。从今年一开始，银行的按揭贷款就一直放得很慢。
“开发商卖出房，常常只收了个首付，余款都没法拿到，往往只回了一半钱。”该知情人说，“中等开发商拿不到开发贷，一旦销售不畅，接下来的资金成本压力将持续放大。”很多开发商，很明显撑不下去。
不过，比起杭州的住宅市场，更令人担心的是杭州的写字楼市场。要求匿名的一位地产基金高管提醒南方周末记者注意，按照目前杭州写字楼市场供应存量，达到预售条件的存量房，按照过去几年销售的速度，还可以销5年。
“个别地块的写字楼将出现危机。”对黄卫华的判断，多位业内人士均表示同意。
写字楼若崩盘，最早可能集中在萧山区的钱江世纪城。“它正处于危险的状态”，知情者说，当年萧山区推出钱江世纪城，曾以很便宜的价格，推地给企业造总部大楼。一些实体企业摇身一变，成了写字楼的开发商。“这些企业如果资金充足尚可，如果处在资金高杠杆的状态，恐怕将在接下来死得很惨。”
一位要求匿名的地产基金总经理告诉南方周末记者，不久前，曾有一家企业前来洽谈合作，这一楼盘，已经达到预售条件，但到现在，一套都没有卖出。
清盘离场？
挤出泡沫、看空投资性需求……这种阶段性的调整，在业内看来，对整个行业的市场健康，无疑是件好事。
“杭州的楼市二十年来，一直都是看涨，从来没停掉。现在的杭州房价，只是在回归到比较理性的角度。”黄卫华解释。
市场调整，或许已是众望所归。除了政府、购房者，“即使是理性的开发商自己，也不一定希望房价一直升上去。”贾生华说。一个迹象是，早在此轮风波前，疯狂的杭州楼市，早已开始悄悄退场。
黄卫华注意到，杭州的一些开发商，现在正开始有意识、有计划地转向。以杭城本土的房地产大佬“绿城集团”为例，这几年，昔日高高在上、只做高端房产的绿城，姿态已降得很低。“现在他们连经济适用房代建都做了。”
这两年来，绿城集团的布局和结构在做相应调整。“现在宋卫平的更多精力，已经放在旅游房产、休闲养老地产上了。”知情者表示，绿城为了转型，甚至开始设立农业部，进军高端农业，开始挖掘内部业主的消费潜力。
这无疑是理性判断的产物。大家都在未雨绸缪。多位杭州房产业者告诉南方周末记者，经历了2011和2012年的危机风波后，本土的开发商在做土地投资时，已变得十分谨慎。也因此，在这一轮风潮中，做好了充分资金储备的本土开发商，将会挺得更久一些。
“这两年在杭州拿地的，大多是外来的大开发商。”一位业者说，他们急于扩张，对局部市场缺乏准确的判断，往往会显得更大胆一些。
接下来，“个别企业、个别项目，应该会承受压力。”贾生华说，但也是为过去投资决策过度乐观、不够慎重付出的必要代价。
滨江集团的经营策略，或许是反例的最好见证。这几年，滨江开发的楼盘，“户型设计、价量都更务实一些，这几年，他们主要依托品牌，走批发效应。”黄卫华说。
“大家现在的心态，就是尽量清盘，尽早把项目做完。”
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