万科澄清降价事件 系因其打破购房者观望心态

日前万科住总位于北京的楼盘万科橙号称开盘“降3000元”，瞬间引起各方热议，更有甚者将其称为北京的“崩盘信号”。

实际上，万科橙此次“降价”事件，在当天下午即被万科橙项目负责人澄清否认。

同时，即使是比预估价格低，这一事件与杭州等二线城市的楼盘降价也相去甚远：首先杭州的降价楼盘是从之前一万余元的售价降到5千元，相当于折半，而万科“降到”2.1万元只减少了19%；其次，杭州的楼盘降价是从之前实际的销售价格上往下降，而万科只是在一个号称的“预估价格”上有所改变，同时将精装修改为毛坯出售。

“万科橙不算降价，主要还是受政府限价导致的价格平稳入市。”中原地产市场总监张大伟说。多个业内人士表示，这并不意味着北京楼市将出现大规模降价危机。

不过，张大伟认为，虽然此次降价并不会引起北京房价崩盘，但是日益收紧的信贷则会对楼市产生越来越大的影响，或许会改变北京供需格局。

万科橙否认降价事件2.1万符合天宫院区域价格

万科橙2.6万元每平米的“预估价格”并没有切实依据。在许多业内人士看来，万科橙的降价并不真实，“精装变毛坯了，降价很正常”是大家的一直看法。

3月18日下午，万科该项目负责人向媒体澄清，所开项目从未降价销售。他表示，目前该楼盘的销售价与公司上报住建委2.2万元每平米审批价格基本一致。

据北京市住建委官网显示，万科橙项目获取预售证的名称为“上兴佳园”，包括两栋销售楼盘，其中一栋“住宅及公共服务设施楼”的价格为21176元每平米，另一栋“住宅楼”为22176元每平方米。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，万科橙“降价事件”在开盘阶段被热议可能是一种营销策略。“目前北京市场也受到了杭州降价的影响，看跌情绪弥漫。部分置业者有“幻想”，希望寻找到有降价让利的楼盘。”他说，“但目前北京购房者中的观望群体实际上心理很脆弱。尽管有看跌想法，但当大家蜂拥入市时，也会随波逐流，积极入市。”

严跃进认为：“万科恰是抓住了这些购房者的心态，本来精装变毛坯后，降价也是合情合理的。但万科善于从这个降价中做文章，通过公众传播，加大了项目在北京购房者的关注度。即使购房者最后发现该楼盘的降价没有预期的大，但实际上，万科已经在这个过程中提高了楼盘项目的公众知名度和受众面。”

实际上，万科橙目前2.1万每平米的毛坯房销售价格，也并不低于周围其他楼盘。同一区域的鑫苑鑫都汇、中国水电云立方、熙悦春天几个楼盘的销售价格均为2.1万元左右。而位于4公里外庞各庄的各个项目，售价则在1.7万元每平米左右。

有人将万科橙的现象与2010年万科红的降价相比，那一次降价之后不久楼市调控开始起效，导致市场寒冬；而张大伟表示，当时楼市遇寒主要是因为政策调控导致，而现在的市场暂时还没有出现当时变化的趋势。

信贷紧相当于房价上涨引观望或致楼市变局

尽管业内普遍对于万科的降价行为不以为然，但并不意味着大家对北京的楼市十分乐观。

相对于万科降价事件，张大伟认为，北京楼市的真正“警报”是信贷收紧。“信贷收紧相当于房价上涨，”他表示，而这势必会进一步加重购房者的观望情绪，从而影响北京楼市“供需格局”。

根据CRIC研究机构调研显示，在22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5个-15个百分点，仅32%的城市维持基准利率。原先维持基准利率的城市，沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05－1.1倍。

张大伟计算表示，从去年到现在，银行的首套房贷款利率从85折优惠上涨到基准利率，甚至很多出现1.05倍基准利率。同样贷款100万，在85折优惠的情况下，30年月供每月还款5720元，而在1.05倍利率的情况下，这个数字上涨到了6571元。

而按30年计算总额，这100万的贷款，需要多支付30万的利息。这相当于房价无形中上涨了20%-30%。

这一情况势必会限制、抑制购房者的购房需求和购房能力。同时，自住型商品房的出台，以及目前整体楼市看衰的状况，都会使“需求”有所减少。

而相对应的“供应”却并不能降低，张大伟表示，2013年全国一线土地成交额创历史新高，而企业负债也明显提高，房企必须增加供应回款；同时，一线城市大部分企业均为上市企业，对业绩要求苛刻，一旦没有销售量，股价可能出现暴跌，因此也不能减少供应。

在这种情况下，北京楼市的供需两端有可能会出现变局，“供不应求”的局面或许会有所改变。

目前出现的“平价跑量”也是房企应对现实的普遍心态，此次万科平价开盘，或许就是对这一心态的印证。

“积极让库存去化，是降低营销成本、提高经营业绩、规避各类竞争的最有效方法。这个时候，吸引客户眼球的最大方法就是采用跳水式的降价策略。当客户纷纷扎堆某个楼盘时，房企不亏反而会大捞一把，因为有意向购买的客户数量突然增加了。”严跃进说。