龙头房企纷纷“出海” 对象瞄准中国富裕人群

“你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”这是绿地集团董事长张玉良对开拓海外市场的直接感言。今年3月初，龙头房企绿地集团宣布了其在马来西亚的最新海外投资计划，两个项目斥资近200亿元的庞大规模引起不少媒体的关注。而据不完全统计，2014年已经有多家房企公布海外项目，涉及美国、加拿大、马来西亚等国外市场，总投资额达到近900亿元。

业内人士指出，受到国内房地产市场增长放缓，中国购房者海外投资需求上升，以及境外土地、资金成本优势等诸多因素影响，不少国内房地产企业正在加速海外投资，新一轮房企“出海”浪潮正在悄然兴起。

知名房企密集发力海外市场

近段时间，多家知名房企纷纷发布消息，宣布其在海外收购项目或土地的消息，引发各界对房企加速“出海”的关注。据不完全统计，2014年截至目前，上述房企在海外市场的总投资额已经达到近900亿元。

其中，绿地集团3月8日以股权方式收购加拿大多伦多一项目，规划建设2幢高层公寓及配套商业，预计总投资将超过4亿加元，约合22亿元人民币。

此前，绿地集团刚刚宣布，于2月28日就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。此次签署协议的两个项目分布在新山市的东区和西区，沿柔佛海峡，与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩，规划建筑面积约230万平方米，规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。项目预计在6个月内正式开工建设。

而早在今年1月初，绿地集团就英国伦敦两个大型住宅项目签署合作协议，预计总投资将达12亿英镑，合人民币超120亿元。同时，绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达10亿美元的“洛杉矶绿地中心”也在近日正式开工建设。截止目前，绿地今年海外项目投资额已经接近350亿元，遍及4大洲9国13座城市。

将市场瞄准海外的不只绿地一家。1月17日和18日，新华联以不动产分别和马来西亚和韩国企业签订合作协议。其中，新华联约3亿元人民币购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区总用地面积约4.73万平米地块的契约，用以开发新华联南洋度假中心。在韩国济州岛以约3.4亿元人民币获取用地面积约110万平米的永久产权土地，用于开发旅游度假项目，预计总投资近百亿元人民币。

1月20日，雅居乐宣布以约人民币3.43亿元的价格取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地。1月24日，去年的中国“首富”、大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦共同宣布，万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

2月27日，华南房企碧桂园宣布继在马来西亚投资规模增至100亿元人民币后，首次进入澳大利亚住宅市场，斥资7300万澳元购买位于悉尼西北部的一处开发用地，折合人民币超4亿元。

而此前一天，国内房企“老大”万科刚刚为其纽约曼哈顿列克星敦大道的新项目举行了动工典礼。该项目位于曼哈顿中城区，属纽约老牌商业和高端住宅核心地带，为万科联手美国地产商RFRHolding和Hines共同开发，楼高200余米，共61层，包括3万平方米的高级公寓和首层商铺，预计将在2015年秋季启动预售，主要面向纽约及国际高端客户。

引来外国官方机构赴华招商

事实上，中国房企的海外投资在2013年就已经明显提速，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。而中国土豪的大手笔投资也引来了不少国家和地区的官方机构注意，甚至为此专程来华招商。

早在去年2月，万科就曾宣布首次进军美国，与铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，分别持股70%和30%，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层高端住宅公寓项目，整个项目预计耗资6.2亿美元。

而在去年6月，又有外媒曝出，SOHO中国CEO张欣紧随绿地、万科在美国的投资步伐，在以2600万美元购入曼哈顿东74街住宅楼后，又联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权。

此后，又有泽信控股以15亿美元收购了美国奥克兰65英亩的土地，复星国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。富力地产也宣布其全资子公司以85亿元人民币收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块。

仲量联行的研究报告显示，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。

由于中国房企密集的投资，去年底美国驻华大使馆召开的大使投资论坛，首次以房地产专题进行招商引资。受邀的中国投资者包括了华远地产、SOHO中国、富力集团、碧桂园、海航实业、恒大地产等知名房地产开发商。因有多家中国房企负责人表示，希望有具体的投资项目，华盛顿市行政长官、旧金山、三藩市等相关人员均带来了不少具体的房地产项目。

而此前，美国早已频频向中国房企抛出橄榄枝，希望中国房企赴美投资。去年5月，全联房地产商会就与洛杉矶市长办公室签署《谅解备忘录》，前者将在洛杉矶设立代表处，并与洛杉矶市长办公室结成合作伙伴，以促进中方投资人和洛杉矶市开发项目之间的投资合作关系。

随后5月底，洛杉矶代表团专门来中国对此表示感谢。此后，阿拉巴马州的多森市、托马斯维尔市、门罗维尔市和北卡罗来纳州的亨特斯维尔市等城市也纷纷来华招商引资。

销售对象瞄准中国富裕人群

据CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家。

对于中国房企加速海外扩张，兰德咨询总裁宋延庆也认为，销售规模达到千亿元级别后，如果想要保持销售额每年15%以上的增长率，补仓压力非常大，万达、绿地、碧桂园等集体出海，可能意在增大规模和挖掘利润空间。

作为第一家独立在美国开发住宅项目、目前亚洲太平洋地区唯一一家在美纽交所上市的房地产开发企业的中国房地产开发商，鑫苑(中国)置业集团董事长张勇就表示，目前在海外投资回报率均在20%—30%左右。雅居乐相关负责人则就其在新加坡的投资表示，作为公司于海外市场首个试水项目，规模不大，但此项目保守估计回报率可达现有内地楼盘15%的水平以上。

“去海外投资的房企多数是上市公司，这使得其在融资方面具有一定优势。”中银国际有限公司副行政总裁兼业务(私人银行)主管黄剑雄表示，有些房企海外发债中的大量资金其实是用于海外投资的，而且，这些债券的发行成本要比国内低。

去年4月，万科宣布与吉宝置业有限公司签署战略合作协议，共同在新加坡和中国开发房地产项目。以现金约1.355亿新币向吉宝置业收购该项目30%的股份。

此前，去年1月底，万科置业(香港)就曾与香港富商郑裕彤家族旗下的新世界发展联手，在有长江实业、新鸿基、恒基地产等8家香港财团参与的竞标中胜出，以约34亿港元的价格竞得荃湾西站六区物业发展项目。

美国传实投资顾问有限公司董事长陈仲伟则认为，开发商是瞄准了富裕人群海外置业的契机。胡润富豪榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。

据世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告也显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。绿地集团董事长张玉良就曾直言：“我们感兴趣的是中国人多的地方在哪，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”