楼市崩盘论再度上演 雷声大雨点小

虽无定论，但一个不可否认的事实是，历经10余年快速发展之后，业界普遍认为中国房价已经到了亟待调整的关键节点。如果楼市降价潮继续蔓延，郑州开发商能否“独善其身”？

一线城市热三四线疲软

任志强年初“房地产情况非常不妙”的罕见表态，李嘉诚抛售内地物业后王石发微博警告“小心了”，似乎是2014年楼市“动荡”开局的开场白。

随着香港楼市出现降价，襄阳一开发商资金链断裂楼盘被政府接管，杭州、广州等地相继被曝出楼盘降价消息。已经沉寂好些时候的“楼市崩盘论”，又开始在网上大行其道。

统计数据显示，2013年一线城市房价同比涨幅均领先其他城市，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格上涨均超过20%，而武汉、郑州等城市同比涨幅明显落后，温州等城市还出现房价同比回落。同时，又有媒体曝出，国内新增的“鬼城”达12座，其中湖北十堰、江苏常州等城市上榜。

正在二线城市涨幅回落、三四线城市疲软的时候，一线城市的房地产市场却势如破竹。数据显示，今年1月，一线城市土地均价的涨幅惊人，京、沪、深、穗4个城市的土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1%，创历史单月新高。

存量房不多，部分楼盘仍有压力

不难发现，目前国内一些城市出现降价的楼盘，多半是因为城市存量房过高且消化能力不足，加上个别开发商因为缺钱急需回笼资金所致。郑州楼市是不是存在这方面的压力？机构和专家给出的数据是否定的。

一份综合国家统计局、克尔瑞研究中心和上海易居房地产研究院数据的“20个城市库存量排名”显示，存量较大的二、三、四线城市居多，存销比排名靠前的全是二、三、四线城市，郑州不在榜单中。

据统计，2013年至今，郑州市区商品住宅累计可售面积约为452万平方米(2月份的官方数据尚未公布，根据去年的平均值测算)，按照2013年市区商品住房月均73.72万平方米的销量计算，郑州市区内的商品住房还可以卖6个月。

如此看，郑州的库存比例，还不到“高库存国标”的一半。一般情况下，商品住宅库存消化周期不足6个月，则被认为是市场供不应求；12个月左右时，市场供求基本平衡。

尽管郑州楼市存量合理，但部分楼盘仍然感到了销售的压力。郑州南区某楼盘目前均价为8500元/平方米左右，去年底开盘至今仅成交两三百套。“今年我的任务就是要把这10栋楼3500套房子卖出去，压力有点大。”该楼盘销售代理公司负责人坦言。

业内人士认为，随着银行信贷的紧张，首套贷款利率不断提高，今年楼市或难现去年的火爆景象，三环线外的部分项目或面临较大销售压力。

大面积降价难现楼盘优惠或加大

受外地楼市降价影响，郑州不少开发商纷纷推出优惠“探市”。3月9日，盛润锦绣城开盘，所推户型为86㎡两房及116㎡三房，最高优惠5.8万元。与此同时，部分“尾盘”也推出给力优惠，如北区某楼盘推出8.8折优惠，买一个80平方米左右的房子优惠可达10万元左右。

尽管业内人士指出，这些都是开发商惯用的促销噱头，难以带动郑州房价实质性下跌。不过，随着房地产融资门槛变高，房贷也越来越难批下来，不少开发商和专家也为开发商感到担忧，尤其是对房价上涨过快区域的担心。业内人士认为，并不排除郑州个别开发商降价促销的可能，不过出现大面积降价的可能性不大。

中原地产董事、总经理冯建军认为，总体来讲，郑州楼市去年行情火爆，多数楼盘都卖得比较好，开发商的资金链不存在问题，因而降价的可能性很小。但受调控、房贷收紧和外地降价等因素影响，房价上涨过快区域不排除出现促销可能。

尽管在郑州业界尚少听闻“崩盘”传闻，但随着一线城市和三四线城市楼市分化加剧，也引发不少人的担心。著名房产专家、透明售房市场研究院院长丁建刚就表示，20世纪90年代初的日本，中国香港、泰国以及2008年的美国都出现过问题，即使是政府强有力的救市调控，有时候也未必能够左右局势，中国楼市“崩盘”的可能性并不能完全排除。