存量小产权正或拆除命运不一

在去年11月国土资源部、住建部联合下发“紧急查处小产权房”的通知之后，围绕小产权房能否转正、何时转正的诸多问题就牵动着无数人的神经。

目前，由国土、住建两部委联合推进的小产权房整治只是针对正在建设、正在销售——也就是近两年新增的小产权房，而对于更多的早已有居民入住的“存量”小产权房，由于历史情况复杂，有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

未来可能采取的主要办法，就是把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内；而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，则采取改建或者拆除的强制办法。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。目前较为关键的是，需要尽快统一有关方面对十八届三中全会后关于“建立城乡统一的建设用地市潮的认识，在此基础上，再出台更为具体的政策措施，这样才能真正解决长期累积的小产权房问题。

分类处理

十八届三全会公布《关于全面深化改革若干重大问题的决定》之后，一些专家认为，其中提出的“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，实际上是对小产权房“转正”发出信号。但紧随之后，国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，扑灭了各地对小产权房的热炒。

距离上述通知下发已逾两月，国土部、住建部对小产权房的新一轮联合清查仍尚未结束。截至目前，两部委主要是在北京市昌平区、通州区、怀柔区，河北省石家庄市栾城县，海南剩口市，广东省广州市花都区、内蒙古呼和浩特市赛罕区等地，督办查处在建、在售的小产权房。

在本轮对小产权房的查处中，北京、海口两市政府的整治力度都很大。去年底，北京多名村官因为违法违规建设小产权房被处罚，其中怀柔区庙城镇桃山村原村主任常勇被判刑期为10年，罚金45万元；北京紫辉农业发展有限责任公司法人代表李某，因违法建设小产权楼房对外销售，被判处有期徒刑两年。海口方面，仅龙华区新海村一次被拆除的楼房就有9600平方米，建设成本有1千多万。

北京、海口都对在建、在售的小产权房都敢于动“硬骨头”，但对于一些同样属于小产权房，但已经有大量居民居住的社区，这次大规模的整治并没有涉及。位于北京通州区张家湾镇土桥总站附近的太玉园，里面有上万人居住，是北京最大小产权房，去年曾出现在北京公布的79个小产权房清理名单中，但在这次并没有受到任何影响。本轮针对在建、在售的小产权房整治，北京国土局遵循的一个重要原则是“分类处理”。所谓“分类”，简单来说，就是尊重历史，着眼现实。对在售、在建小产权房是“零容忍”，坚决遏制；对在《土地管理法》出台之前形成，或者是在以往城市拆迁中安置等这些历史情况比较复杂的小产权房，则在以后采取其它办法来处理。

对于下一步有关方面将会采任种办法来处理很多省市都存在的庞大“存量”小产权房，接受经济观察报采访的国土领域专家均表示，应该采取分类处理、有条件合法化的办法措施，再往进一步说，就是通过补缴一部分税来加以规范小产权房，把其纳入现在官方推进的住房保障体系中。至于这样的建议能否被国土部等方面采纳，目前未知。一位不具名的前国土部官员对经济观察报表示，此前在国土部任职的一位副部长也曾主张采取分类分析，来化解历史上形成的小产权房问题，但之后并没有兑现成具体的政策措施来执行。

中国土地学会副理事长、国土资源部咨询研究中心特邀咨询委员黄孝表示，地方政府在处理小产权房问题上已经有所创新。比如，深圳市政府去年底已经正式发文，决定从今年4月1日起，将部分历史遗留违建的小产权房“转正”为限价商品房，深圳的做法对国内其它省市颇有借鉴作用。

分歧尚存

郑振源、黄孝都是竭力主张给小产权房“转正”的专家，对于未来将会具体采任种具体的措施来处理小产权房问题，两人都有同样的担忧：目前土地重要管理部门与一些地方政府、专家学者，对《决定》中相关集体土地改革政策的理解并不一致，而集体土地改革政策对未来小产权房的命运至关重要。

全国政协常委、全国政协经济委员会副主任厉以宁在公开诚多次表示，对农民在集体土地上建设的小产权房，应该分类对待，比如，有的农民在自己宅基地上建的房子，只要通过补缴税费，就应该允许农民自由买卖。全国政协常委，全国政协经济委员会副主任胡德平也认为应该为小产权房“转正”。

胡德平在公开诚表示，有关部门把农村土地上开发建设的房屋称为小产权房，其实就是“所有制歧视”。《决定》明确提出，要“建立城乡统一的建设用地市潮，并允许农民的土地经营权、农村住房财产权的抵押、担保和转让之后，下一步对于农村的改革，要禁止的应只是违反政府规划的，擅自改变土地用途建设的违法建筑，而不是针对所有的小产权房。

他认为，在《决定》颁布之后，那种认为房屋只能建在国有土地上才算合法，并继续征收农民土地搞房地产的做法“今后恐怕行不通了”。

与厉以宁、胡德平等人的观点不同，对小产权房持否定态度的官员和专家也不在少数。对于《决定》相关集体土地的改革，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文公开表示，只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以入市；农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，宅基地不允许自由买卖。

农业部和国土部官员也多次提到，对于大众关注的农村宅基地，很多人误读了《决定》，实际上下一步政策还是禁止农村宅基地自自由买卖，“决不允许城里人到农村买地建房的所谓‘逆城镇化’行为。”

对于这些争议，中国人民大学经济学教授陶然认为，这需要中央新近成立的全面深化改革领导小组，在相关部委与地方政府、专家学者之间进行沟通协调，统一认识之后，才能进一步推动相关议题的一系列深层次改革。