丁祖昱：房企“高周转”的五大风险

现在，很多企业都在做高周转，从拿地到开盘的时间只有短短的几个月，另外要求开盘后也能够迅速去化，往往1、2个月就有高达6—8成的去化率要求。

高周转确实能给企业带来更好地现金流，也对企业的规模增长起到非常重要的作用。而且，能够实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方面，相对别的企业会更胜一筹。大多数高周转的企业在6—9个月开盘，比如旭辉控股，拿地后8个月开盘、首次开盘去化率要求，达到60%；万科在南方的项目拿地后8个月开盘，而北方是9个月，开盘首月目标去化率同样是60%。但也有个别公司目前速度超快，比如中南建设，最近某个项目拿地到开盘仅用了2.5个月；蓝光地产，拿地后第3个月开工，第4个月实现开盘，开盘当天去化率60%，1年内实现项目正现金流；碧桂园，平均开盘周期是5.7个月。

不过，对这部分超常规速度周转的企业，我反而认为不妥，而且高周转也不是保险箱，至少速度太快后可能存在以下几方面风险：

一，政策风险。正常的从拿地、到报批、到开工、再到达到预售标准，应该有个正常的周期，而现在一些企业的开盘周期明显偏低，这里可能有两个原因：一是当地的预售标准比较低，二是报批过程中有可能存在一些猫腻。但这在以后相关政策不断合规以后，再打这些擦边球就很难了。

二，资金风险。过度追其快开盘、快去化的企业，多多少少会在资金方面弦绷得太紧，往往表现在融资渠道和融资成本上比较大胆激进。通过追求快开盘、快去化，以缩短项目开发周期来降低资金成本确保运作安全。但这都是建立在市场正常甚至火爆的前提下，一旦市场发生波动，销售速度放缓的话，对企业来说，成本势必成为巨大的陷阱。在这上面，企业必须从好的方面去预测市场，更要从坏的方面来控制风险。

三，利润风险。企业过快地追求增长，很有可能会影响到利润率。企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比，大多企业还是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。

四，质量风险。追求超高速周转的企业往往可能存在工程隐患，不能为了简单的缩短周期而盲目赶工，最终影响到工程质量。我们知道，在某些工程环节上是省不了的，房子是百年大计，质量必须要保证。

五，扩张风险。企业既然高周转了，就在这辆高速列车上停不下来了，往往通过不断的拿地不断的扩张来进一步扩大规模，企业速度越做越快，但房地产本身是有周期的，市场也会有波动的，企业也需要上台阶后调整的，不断的扩张往往就是最大的风险。

因此，在当前市场容量已经基本达到相对顶峰的情况下，更多的企业应追求有质量的增长，各项指标保持均衡发展，不能追求单一指标的增长，比如单纯的规模增长。在当前的市场环境下，企业应该考虑稳定的增长和对风险有效的控制。