房地产金融格局已经形成 三年内房价不会下跌

　　兴业银行与复旦大学日前在上海联合发布《2012中国高净值人群房地产需求报告》。该报告对中国房地产市场未来发展趋势，以及高净值人群拥有房产的基本情况、房地产金融行为和未来购房置业需求进行了分析和预测。

　　2012年8月至2012年10月间，兴业银行携手复旦大学与数十位资深房地产行业从业人员和专家学者进行深入交流，并对全国29个城市中的个人资产高于600万元的高净值人群发放问卷调查，总共获得700份有效问卷。报告认为，房地产金融多元化的融资格局已经形成。目前国内房地产金融包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、R EIT s在内的多元化融资格局已经形成。

　　八成以上被采访人士认为三年内中国房价不会下跌。高净值人群对于未来三年和十年的房价走势预期呈现出“稳健乐观”的特征。44%的高净值人群认为未来三年中国房价将小幅上涨，28%认为基本稳定，5%认为大幅上涨，另有19%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近八成认为未来三年中国房价不会下跌。另外，33%的高净值人群认为未来十年中国房价将小幅上涨，20%认为基本稳定，16%认为大幅上涨，另有21%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近七成的高净值人群认为未来十年中国房价不会下跌。

　　六成被采访人士认为未来房地产的投资机会在于商铺。关于未来房地产投资机会，选择人数最多的是商铺(60%)，其次是写字楼(34%)，第三是高端住宅(不含别墅)(33%)，其余依次为旅游地产、别墅、海外地产、普通住宅和其他房地产类型。看好普通住宅投资的只有17%。35%期望常住房建筑面积在240平方米以上，改善性需求旺盛。期望常住房建筑面积在240平方米以上的高净值人群占35%，180-240平方米的占22%，150-180平方米的占20%，120-150平方米的占19%，90-120平方米的只有3%。近八成高净值人群期望常住房建筑面积在150平方米以上。与91%高净值人群目前的常住房面积为120平方米以上比较，存在显著的改善性需求空间。一套住宅通过出租收回购房款合理时间为19年。30%的高净值人群认为一套住宅平均出租最多10年就应当能收回其购房款，18%认为是10～15年，27%认为是15～20年，17%认为是20～30年。总体上，受访高净值人群认为一套住宅平均出租19年收回其购房款较为合理。

过半数仍然选择通过银行按揭购房。虽然通过一次性付款购房的高净值人群占62%，但是通过银行按揭购房的高净值人群仍然达到51%，另外，采用过分期付款的高净值人群占36%。可见，高净值人群虽然有足够的现金通过一次性付款购房，但是通常出于追逐更高收益的需要，仍然有过半数的人选择通过银行按揭购房。