全年房价低开高走态势明显 或将继续微涨

　　上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年销售目标。与此同时，根据市场机构统计，11月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但在不少业内人士看来，随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中画上句号。

　　销售额：标杆房企提前完成目标

　　尽管2012年楼市的“金九银十”成色不足，但11月初陆续公布的上市房企的业绩状况还是让人眼前一亮。根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。

　　同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利地产今年也收获丰厚，保利前10月实现签约销售金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。而招商地产前9月实现签约销售额247.08亿元，也已经实现全年210亿元的销售目标。

　　中原集团研究中心发布的报告称，从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看，平均销售计划完成率达到99%，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。不过，就在标杆房企高奏凯歌的同时，一些中小房企卖地求存的情况也屡屡出现。北京中原市场研究部总监张大伟表示，大品牌房企可以通过“以价换量”快速回笼资金，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。

　　成交量：11月再创新高

　　各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。根据市场机构的监测统计，11月，各地新房市场可谓供求两旺。供应方面，中原集团研究中心监测的22个城市11月的供应量已经超过整个10月。而成交方面，54个城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成为2012年的月度新高。

　　同样，来自上海易居房地产研究院的统计数据，截至11月30日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅库存总量为8312万平方米。11月去库存化速度环比明显加快。中原集团研究中心表示，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，压抑后抬头的购房需求是11月助推去库存化的最基本动力。在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。“全国楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”张大伟认为。

　　房价：继续微涨已成定论

　　2012年房价的数据变化也在暗示着楼市回暖的开始。根据国家统计局每月发布的70个城市房价数据，其中反映房价实时变化的月度新建住宅价格指数从年初的微跌0.15已经变为10月的微涨0.06，环比价格指数在6月由跌转升后，虽然涨幅有所起落，但目前已经连续5个月保持涨势，最近两个月的涨幅更是出现了小幅反弹。全年房价低开高走的态势已经十分明显。

　　尽管调控政策在2012年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控力度甚至出现了更严趋势，但年末成交和房价的“稳中有升”依然让低调的楼市展露出复苏的态势。

　　全国70个大中城市新建商品住宅和二手房平均指数10月再一次出现上涨苗头，在一定程度上会影响市场走势：楼市整体依旧维持向上走势，为年内市场增加了一定的不确定性。虽然宏观调控并未放松，但如果没有新的政策信号释放，目前观望的部分需求可能会在年内入市，这也在一定程度上加剧了房价反弹的风险。

　　在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已成定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。不过，鉴于调控政策的稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大。