武汉经适房交易细则出炉 需缴纳出让金

　　昨从武汉市房管局获悉，今年7月前获得建设计划的经适房项目的家庭，若合同签约满了5年，房子就可以上市交易了。值得注意的是，如果上市时将经适房的土地性质由原来的“划拨”改为“出让”，则需要缴纳差价的七成作为土地出让金。

　　【两个节点】 2012年7月前房源 合同满5年可上市

　　武汉市经适房从2005年开始摇号销售，2006年武汉市出台规定，允许购买经适房满5年后，即可上市交易，并要求缴纳土地出让金，但相关的具体交易办法一直没有出台。

　　武汉市房管局介绍，为了让市民经适房交易有规可循，今年7月武汉市出台了《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》(下称《规定》武政规【2012】14号)。《规定》明确，2012年7月前下达建设计划的经适房项目，其签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经适房方可上市交易。

　　值得注意的是，因一些项目交房后没有立即办证，“5年”期限以合同签订时间为准。

　　【两种缴费】 不变更土地性质缴几百元 变更则缴差价的七成费用

　　经适房上市过程中，最受市民关注的是土地出让金的问题。根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权，土地性质为“划拨土地”，与一般商品房的“出让土地”不同。

　　《规定》中明确，市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。

　　也就是说，交易时如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。

　　如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。

　　比如，2006年，市民李先生通过摇号，购买了位于徐东的一处经适房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。

　　武汉市房管局保障处相关负责人告诉记者，经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房，收取买卖差价充当土地出让金，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地。