“业主自治”解老旧小区管理难题

　　小区整治，促进管理上“台阶”

　　“以前小区大门整日开放且无人把守，电动车失窃事件时有发生。小区综合改造后，不但配备了保安，还有夜间治安巡逻队。 ”面对记者的来访，蜀山区井岗镇美乐园小区一位业主如是说。美乐园小区原为典型的“三无”(无主管单位、无物业管理、无人防物防技防)危旧小区，共有6栋楼、120户居民。今年10月下旬，该小区整体改造完毕。除了配置专业安保人员外，整个小区的外墙粉刷、绿化、停车位也全部到位。

　　据了解，蜀山区2009年就启动了对老旧小区的改造，因为起步早，类似美乐园这样的“三无”危旧小区已为数不多。区住建局负责人介绍：“由市财政与区财政按6∶4比例共同投入的，我们称为老旧小区整治；完全由区财政投入的，称为危旧小区综合整治。到明年上半年，全区基本完成对所有危旧小区的综合整治，区本级财政将因此共投入1.6亿元。 ”

　　危旧小区整治为小区管理“上台阶”奠定了基础。记者在美乐园小区看到，道路干净整洁，在每栋楼间隔的空地上都建有小花园。在另一老旧小区——琥珀街道的南北村内，整治中的小区道路由原来的3米拓宽至现在的4.5米，小区内原有的香樟、桂花树、乌桕、雪松等绿化树，粗壮高大，已完成整治的楼栋显得整洁而幽静。

　　职能错位，社区代管难“到位”

　　据蜀山区住建局负责人介绍，目前小区物业管理主要有三种模式，即物业公司专业化管理、社区代管和业主自治管理，而在蜀山区已完成整治的老旧、危旧小区中，因企业改制等原因，绝大部分采取的是社区代管模式。

　　方晓云在三里庵街道梅山小区生活了18年。她告诉记者：“自从梅山路社区接管后，小区内铺了水泥路，路灯也亮了，小区面貌确实发生明显变化。”然而，面对小区居民的称赞，街道、社区同志却直喊累。

　　“前段时间小区里有六七位收废品的租户，干扰了居民生活。我们又不能随便入户，只能反复做房东和租户的工作。 ”梅山路社区书记王军感慨。琥珀街道的同志也感到压力巨大，比如在南北村改造时，安装防盗门一户不同意就不能施工，街道只能上门做工作，并保证防盗门用的是公共电源。而除了南北村外，琥珀街道仅有的十余名工作人员还要管理其他几个小区。

　　让社区同志头疼的还有物业费收缴问题。在梅山小区，卫生费按每人每年1元的标准收，社区一年也就能收到三四千元，而请一位保洁员月工资就要1000多元。由于资金缺乏，社区管理难以“到位”，只能贴钱维持小区基本的保洁、保安、保绿服务。

　　“除去一些家庭的确困难外，大多数居民还未形成花钱买服务的意识。”西园街道社会事务科工作人员一语道破物业费收缴难的原因。物业费收不上来，就没有物业公司肯接这个“烫手山芋”。从未感受过专业规范的物管服务，小区居民就安于社区提供的服务现状，这让老旧小区的物业管理进入恶性循环。

　　政府引导，自主管理成“支点”

　　老旧小区管理如何破局？今年7月，蜀山区率先在全市老旧、危旧小区引入物业服务机制，以促成小区管理步入良性循环。该区通过政府先行购买社区服务，让业主真正体验到专业服务对小区环境的改善，进而树立起花钱买服务的观念。其中，组建业主委员会是一个关键环节，也是培育业主自我管理、自我教育意识和提升业主自治水平的有效举措。

　　在先行试点的西园街道动力二村，由区政府先出资引进物业，增加维修、保洁等人员，然后罗列27项改造项目征求居民意见，对呼声较高的设施先行完善。看到困扰小区环境的众多问题得到解决，一位业主说：“现在我对小区引进物业管理有了憧憬和信心。”

　　事实也是如此。在街道、社区的指导下，今年9月底，动力二村小区居民们热情高涨地选举出了第一届业主委员会。我国物权法规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 ”今后，选择哪种物业管理模式将由小区300多户居民民主投票决定，街道、社区原则上不再跟进。 10月下旬，经过整治后的梅山小区412户居民，也郑重选出了业主委员会。

　　根据蜀山区小区管理服务工程方案，今明两年，全区业委会的覆盖率力争达到30%以上；4年内，完成整治的老旧小区达到70%以上。 “我们把组建业主委员会作为撬动老旧小区管理的‘支点’，作为提升服务的一个关键环节，并给予指导与资金支持，从而让老旧小区管理逐渐走上正轨。”蜀山区住建局负责人表示。