银行取消首套房贷利率折扣 巧用还款方式减压房贷

　  临近年末，各家银行又不同程度地出现信贷额度紧张的问题，据记者了解，目前各家银行均已取消首套房贷利率折扣的政策，更有部分商业银行对首套房贷执行基准利率上浮10%或15%的政策。随着银行贷款越收越紧，如何节省利息支出成为不少工薪阶层关心的问题。近日，记者就此问题走访了几家银行的个贷中心，据个贷中心客户经理介绍，除了还款方式的不同可以节约利息外，购房者还可以选择缩短还款年限以及银行的房贷理财业务来节省利息的支出。

　　大额贷款：

　　等额本金比等额本息更划算

　　目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

　　建设银行个贷中心客户经理介绍，等额本金还款法适用于房贷数额较大的家庭，以10万元20年按揭贷款为例，等额本金和等额本息还贷方式的利息差仅为5693元。如果贷款金额较高，用10万元以上的资金还贷，那么还是可以减少不少利息的。

　　以贷款70万元20年期(基准利率7.05%)计算，采用等额本息还款法，利息超过55万元。而采取等额本金还款，支付利息款46万元。两者相比，利息相差近10万元左右。但该客户经理也表示，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，对于还款能力较强、收入较稳定的贷款者，可以选择等额本金的还款方式，达到省息的目的。

　　节省利息：

　　提前还款不如选择缩短贷款期限

　　随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少购房者打算动用公积金或是年终奖谋划着提前还贷的事宜。业内人士表示，提前还款并不适用于所有家庭，如果在银行负债过多，贷款时间较短，可考虑用年终奖这笔资金优先偿还。如果是小额贷款，比如10万元以下的，则没有必要马上还清，购房者还可以选择缩短贷款期限的方式节约利息。

　　“如果购房者单纯为了节约利息则没有必要一次性提前还款，毕竟要支出大笔费用，对于普通家庭来说都不是小事，事实上缩短贷款期限也可以达到省息的目的。”中信银行某支行客户经理告诉记者，按揭贷款客户实际只需只要掌握一条“要领”：本金还得越多，利息越省。如果购房者选择缩短贷款期限，而月供不变，还款周期则会加快。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，因此总的贷款利息没有月供不变的方式节省。

　　该客户经理还表示，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，就没有必要再选择提前还款。

　　巧用理财产品：

　　以存款利息抵充房贷利息

　　据了解，目前不少商业银行都推出了可以帮客户节省利息的房贷理财业务，对于有5-10万元以上资金的购房者来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

　　比如，深发展银行早在2009年推出的“点按揭”产品，购房者通过办理“点按揭”，一次性支付“买点”费用，可以换来利率长期下降的优惠。通过办理“点按揭”，购房者的贷款利率可以从4.16%(基准利率7折的前提下)最低降到3.78%。即三年期贷款优惠利率的水平，这比时下银行优质客户享受的7折优惠利率低了0.38个百分点。

　　业内人士表示，很多银行均有一系列节省房贷利息的理财产品，其基本思路就是以存款的利息抵充房贷利息，对购房者而言，既相当于提前还款，手头又保有一笔流动资金。购房者不妨比较一下各家银行的房贷理财产品，挑选适合自己的一款产品。

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