中国房产市场全面复苏 最后的“春天“或将到来

   “世界经济迷茫中，中国房地产仍将倔犟前行。金融危机灰烬后，中国房地产亦可烧结舍利子。”我于2011年9月7日如是说，到如今，应该即将应验了。 回顾今年中国房地产业的整体状况，参考一些材料，我们可以知道：上半年成交量回暖显著。一季度主要受益于开发商以价换量，刚需释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。 从7-8月情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半成交将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌的逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性判断了中央政府对楼市调控政策的预期。

    我们且不管所谓的官方和民间数据，从日常实践和与圈内朋友交流感知，从微观层面看，8-9月份各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是7-8月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。

   今年开年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。但从目前看，因可触摸的“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使刚需和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。

   9月14日凌晨，美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策(QE3)：将每个月向美国经济注入400亿美元，还将维持0-0.25%的超低利率期限将延长到2015年中。虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就大涨，但地球是平的，QE3对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传导到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间，通胀上升将更大程度上制约中国央行未来货币政策的灵活性。

    美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，这也是一件并无疑义的事情，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择，房价上行即意味着行业景气度再度复苏。

    再者，我们试着分析新一届政府执政后，在外需继续低迷，内需并未完全蓬勃的情况下，新一届领导班子将以什么来作为经济振兴的启动点和过渡面？据我仔细研读李克强副总理发表在《求是》杂志关于推进城镇化发展系列文章后的心得，以及这几年在城镇策划投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，城镇化(主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发)将成为中国未来五年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋容置疑的。

    虽然我说中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地仍然变得非常谨慎。

     因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，这次房地产业的全面复苏仍然只是房地产大潮东流的七彩回澜而已。

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