小产权房背后腐败路线图

    北京市国土局9月中旬公布79处小产权房项目名单，提醒公众不要购买，备受关注的小产权房问题再度成为焦点。 “小产权房背后已经形成一条腐败链，不根治这条腐败链，小产权房建设只会愈演愈烈，越禁越多。”9月27日，广东建筑商G先生对记者说。 随后，这位在建筑业浸淫多年且开发经营过小产权房项目的房地产老板，向记者讲述了他所知道的深藏于小产权房背后的利益链条。 

　　“在过去多年中，经济更为活跃的广东，其小产权房建设因外地务工者的大量拥入而变得格外疯狂。”G先生说，在惠州市政府所在地惠城区，小产权房规模庞大，尤以水口片区、河南岸镇、小金口、麦地以及江北上寮等城乡接合部最为普遍。他提供给本报记者的一段视频显示，在惠城区河南岸镇，大量小产权房项目比肩而建。这些楼一般为10层左右，最高的有16层，不同项目间的间距极小，从远处看，密密麻麻，几乎连在一起。最近的地方，两栋楼只有一两米远。“我们管这种楼叫‘握手楼’。”G先生说。 

　　在他看来，很多小产权房背后都或多或少地隐藏着权钱交易。“绝大多数小产权房没有法律规定的这证那证，按政府的说法是违法，大量违法小产权房之所以还能存在，是因为那些监管者收了好处而放弃监管。”他说，很多人都以为开发商赚的钱多，实则不然。用于打点的费用，约占总销售收入的8%到15%，而开发商的利润率也基本处于这一水平，倘若遇到阻力或被拖延，开发商的利润很可能都被蚀掉。 G先生讲述了在惠城区某村开发的一栋建筑面积为10000平方米的小产权楼的收支账单：从村民手中买地到最后建成，总花费为1200万元，相当于每平方米1200元。再加上利息100万元，打点关系及招待费用150万元，总支出约1450万元。而当地小产权房的售价只有1800元左右，理论收入为1800万元。截至目前，这栋楼仍未收回成本，只是握有300多万元债权。 

　　“事实上，根本就赚不到钱。”G先生解释，因为小产权房的主要购买者是经济并不太好的人，很少能一次性付款，而开发商为了尽快卖出去，一般也只能接受分期付款的做法。这样一来，开发商的资金成本就会很大，建设用的垫资多为贷款或高利贷，利息负担沉重。如果建设得顺利，一年能完工，如果不顺，再拖上一年，利润就会被利息蚀掉很多。 据G先生介绍，顺利完工后如果能收回六七成，是很不错的。所谓能赚的钱，都是在两年到五年后陆续收回来的余款。如果开发商纯粹借高利贷，这个生意是没法做的。 

　　G先生说，开发商在刚涉足小产权房建设时，可能都想不到会有那么多的人来收钱。“哪些人能管？村里、乡镇、城建、规划、国土、城管执法……主要是两条线，一是归于直管系列的城管执法，二是所在地的乡镇政府领导。”他说，正是因为上述原因，两条涉及小产权房的腐败路径就形成了，一是城管执法局普通执法人员及其领导，另一条是乡镇级政府工作人员和镇领导。在开发商们看来，这两条线有交叉也有分工。如果在打点时偏重一方而忽略一方，可能会激怒后者将违法建设的消息往上捅。 

　　监管者睁眼闭眼间，大量小产权房拔地而起。一般而言，开发商从村民手中买下地块开始施工后，最先发现的一般是村里和城管执法人员。“这种级别的人，一般给的钱并不多，他们多以建设面积为标准收钱。少则几千，多则三五万，也有收几条好烟、吃吃喝喝后不管的。” 基层的人收了钱不往上报，上面的人是很难知道违建小产权房信息的。开发商如果在这个间隙里抢建好并卖掉，等购买者住进去后，即使上级政府发现，后者也很难处理，否则容易发生群体性事件。“利益链已经形成，大家都乐在其中，甚至为了避免出事，执法人员还暗中予以帮助，比如通风报信，查处得严时，让建筑商停下来避下风头等。” 

　　G先生表示，一栋1万平米的小产权房项目，直接送钱费用在80万元以上，再加上平时的吃喝玩乐费用，总支出将超过100万元。这是一笔庞大的花费，为了节省开支，建筑商也跟这些监管者暗中周旋，尽量少花钱而办成事。比如，最开始他们少报建设高度，准备建10层就报建6层。因为长期处于这一食物链中，监管者收钱也形成了相对固定的价码，楼建得越高，收的钱越多，少报高度意味着打点费用可以节省一点。 “小产权房其实就是一门生意嘛。”G先生无奈地说。 “在过去，大多数建筑商都能通过由下而上的办法渡过难关。”G先生说，有两个惠州老太太看到没有人管，买了地请人施工，自己卖楼，竟然赚了大钱。 

　　“小产权房蔓延，地方政府及城管、国土、规划、建设等部门应承担责任。”中国建设管理与房地产法研究中心执行主任、著名地产律师王才亮认为，当前小产权房清理的首要工作是，查处地方政府和监管部门的渎职失职行为。单纯清理开发商或让购买者承担损失，有失公允。 

　　王才亮说，小产权房违建背后的腐败链，实际上是相对于正常房地产开发的另一种利益再分配。正常的房地产开发，政府通过招拍挂卖地、收税，创造财政收入。而小产权房开发对财政贡献不大，但与此有关的官员能享受到巨大利益。“根源在于基层的腐败，地方政府以及国土、规划、城管等部门的基层单位，都有权利和能力制止，但村、乡两级尽力推动，其他部门纵容，所以小产权房屡禁难绝。”