房价承压 调控像一场“猫捉老鼠”游戏

    9月25日，北京再次宣布强化限购政策审核。要求落实住房限购政策，加强房屋登记管理。北京户籍居民购房和办理房产证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人相关信息。然而，调控监管升级并不代表可以抑制住开发商涨价的冲动。据亚豪机构监测，从10月预计入市项目的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格稳中上升。这意味着，在金九之后，银十的调控的压力更大。

    尽管北京市住建委一直在严控新取证楼盘涨价情况，并设定多重标准，但开发商在上报每个楼盘拟售价格时，已留有足够的涨价空间。北京9月入市的某楼盘，开盘当天去化率高达90%，开发商当晚就取消了部分开盘折扣。随后，将每套房源价格上调5%。该项目在开盘定价前曾与北京市住建委博弈了长达一个月，一度曾因拟售价格过高被驳回。由于主管部门规定的区域拟售价格上限，往往远高于楼盘实际成交价，开发商的涨价空间仍然很大。涨价的不是个别。北京中原数据统计，9月，北京住宅热销的48个项目中，签约均价环比8月的签约均价上涨的项目达28个，占比为58.3%。

    据链家地产市场研究部统计，截至9月24日，3季度北京新房住宅成交量34181套，预计到9月底总成交量将达37000套左右，环比二季度上涨22%，是一季度的一倍多，同比去年上涨86%。今年1-9月，预计北京新房住宅总成交量在8.5万套左右，同比上涨33%，是近3年以来的最高。

    据亚豪机构监测，拟10月入市的项目，预计涨幅较大的包括华润置地润西山，由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米；京投万科新里程由14500元/平方米涨至16500元/平方米；高端项目红玺台时隔两年之后再推新房源，价格几近翻倍，目前报价为62000-64000元/平方米。值得注意的是，10月预计入市的34个项目，别墅与中高端公寓产品共16席，占比几乎近半。

    调控部门显然已经察觉到房价的反弹压力。住建部近日再次喊话称，地方、部门放松调控政策将会被问责。且安慰说，未来房价不具备全面反弹的条件。国土部也表态称，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏。随后，北京市暂停了10块土地出让。尽管如此，受供求形势严峻影响，中原地产市场研究部总监张大伟担心的是，在土地价格没有明显下降，信贷持续宽松的背景下，大部分开发商降价的忧虑已消除，目前的新增供应主要是涨价的幅度。

    业内人士认为，从近期政府的表态来看，调控形势仍将趋严，调控将主要着重于落实现有政策。而目前成交量的萎靡不振显示，未来房价上涨也很难有支撑。21世纪不动产分析师张磊表示，从9月份的市场表现看，金九明显成色不足。虽然北京等热点城市有些楼盘由于销售较好而上调价格，但多数城市房价保持平稳，成交未能承接8月的升势。连续5个多月成交量大幅增长的势头，受到了阻滞，9月楼市整体将呈现房价微升、成交略平的态势。北京房地产交易管理网数据显示，9月份第三周新建商品住宅网签量为2107套，环比下降5%，这已是从8月第四周以来的持续下降。