调查：业主如何自治应予明确

中国人民大学社会与人口学院教授、北京市社区建设和社区服务工作专家顾问夏建中。资料图片

近年来，业委会选举中业主质疑开发商、物业或街道办“操控”“不作为”的事件屡见不鲜。

在现有涉及业主大会、业委会的法律法规中，存有哪些问题和不足?业委会在实际操作过程中遇到什么困难?症结在哪里?应当如何改进?近日，潇湘晨报记者采访了中国人民大学社会与人口学院教授、北京市社区建设和社区服务工作专家顾问夏建中。本报记者丁婷婷 长沙报道

“行政机构参与组织业主大会不合理”

背景：2010年生效的住建部《业主大会与业主委员会指导规则》规定，区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责“组织、指导”成立首次业主大会筹备组，并进一步规定，“筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”。

潇湘晨报：您对《指导规则》规定街道办等行政机构参与业主大会筹备工作怎么看?

夏建中：按常理来说，这是不合理的。

商品房是个人购买，业主拥有物业所有权与管理权，是管理上的主体，公共事务管理应该由业主集体讨论进行决定。其他不管街道办也好，开发商也好，都不应该参与。我经常打一个比喻，家里请保姆，应该由主人决定家里的事，而不该由保姆或其他人决定。

具体到筹备过程，街道办可以起到“指导”作用，但不能变成“组织”作用。所谓的“指导”，就是在业主大会成立过程中给予建议，指出问题，进行备案。现在是直接参与“组织”工作，这没有必要。

潇湘晨报：有关业主大会与业委会的政府规范性文件，经过了多次修改，您如何评价这些年的修改趋势?

夏建中：不可否认，政府文件修改的趋向是越来越注重保护业主的利益，但仍然不够。据我观察总结，小区有关物业的矛盾一般是根据住建部不合理规定而产生，矛盾根源在这里。

1990年代中期，筹备组由物业和开发商任组长;2003年原建设部的《业主大会规程》规定，由业主代表、建设单位组成筹备组;而2010年新的《指导规则》加入街道办、乡镇政府代表以及居委会。

1990年代，筹备组由开发商主导，物业公司、开发商都统归住建部管理，存在利益关系，后来相关部门进行反思，把这个改掉;现在行政机构介入，则是与我国目前的基层管理模式有关。

“遇到操控门，难以通过司法途径解决”

背景：2005年3月，一份《关于颁布〈城市社区业主委员会组织法〉的建议》被递交到全国人大法律工作委员会：“应该尽快颁布出台《中华人民共和国城市社区业主委员会组织法》，业委会应有明确的社团法人性质。”但至今没有相关法律通过人大出台。

潇湘晨报：全国范围内，业委会选举中业主质疑开发商、物业或街道办“操控选举”的事件屡见不鲜，若有“操控”嫌疑，业主能否通过司法途径解决?

夏建中：我国现行法律只有《物权法》对业主大会与业委会有提及，但太粗略。国务院、国家部门、各省市也出台了一些条例和规范，尺度有松有紧，各不一样。

如果在业委会选举中有“操控”质疑，根据这些已有的条例和文件，业主打官司没有赢的可能性，对于选举的具体细节，没有法律来规范，司法途径是没有办法的。

我想，业主唯一能做的，就是以舆论渠道来影响结果，在选举中尽量让业主一方的人进业委会。