汽车限牌不会影响楼市销售 公寓占到增城大部分市场

　　广州市小轿车“限牌”一个多月以来，郊区二手盘在一手供应量大的夹击之下更是“腹背受敌”。最近，记者走访花都和增城两个热门郊区区域，当地二手房中介人士表示，“限牌”的确对前来置业的刚需人群产生一定的影响，7月至8月中旬的睇楼量有所回落。不过两地都传出好消息，连接花都和市区的九号线将在2015年开通，而连接增城与市区的十三号线刚通过环评，预期在地铁线利好因素弥补下，郊区盘的自住与投资价值也有一定空间。广州小轿车“限牌”一个多月以来，郊区盘成为众矢之的，在一手供应量大夹击之下的郊区二手盘更是“腹背受敌”。最近，记者走访花都和增城两个热门郊区区域，当地二手房中介人士认为，“限牌”的确对前来置业的刚需人群产生一定影响，7月至8月中旬的睇楼量有所回落，但预期限牌后牌照拍卖价不会高很多，“限牌”的影响会逐渐淡化，而且连接花都和市区的九号线即将在2015年开通，连接增城与市区的十三号线刚通过环评，在地铁线可期的利好因素弥补下，郊区盘的自住与投资价值也有一定空间。近日记者到花都看一、二手公寓市场，据中原地产花都区区域营业经理杨原青介绍，花都因有风神汽车、珠宝城、航空物流等支柱产业的支撑，公寓出租市场非常旺盛。花都楼市以住宅公寓为主，公寓产品非常少，主要是商业性质的公寓，如银丰国际公寓、名门国际等，银丰国际公寓一个40多平方米单间月租金到2500元，以1万元/㎡的二手价折算，投资回报率为7%左右。据市场人士透露，困扰花都公寓市场供应的一个因素是土地使用年限，商业公寓只有40年使用权，加上以往的公寓一般闲置较久，目前剩余的土地使用年限只有十几二十年。杨原青表示，最近位于花都国际板块的宝铼雅居推出264套小复式，这个项目土地使用年限从1993年起计，不过因土地性质为住宅，目前还剩余51年，比市面的商业公寓土地使用年限要长得多。这些复式公寓面积43~53平方米，均价9600元/㎡，采用4.6米中空客厅，相当于买一层用二层，首付只需8万元起即可拥有一套附送3000元/㎡豪华装修的房子。据开发商透露，宝铼雅居是在2005年以前已报建小复式，而政府随后就叫停了小复式的报建，故此宝铼雅居是花都目前绝版的小复式公寓，以实用率计算，该公寓实际均价为6500元/㎡。记者在现场看到，前来诚意登记的客户主要来源于汽车城、珠宝城的高管，还有很多天河、越秀、白云的高级白领。一位花都本地的投资客告诉记者，他现在持有一个银丰国际公寓，由于该盘的土地使用年限较短，目前二手售价在1万元/㎡左右，他打算出售该房子换购宝铼雅居小复式，贪其土地使用年限够长，且到时地铁九号线开通，宝铼雅居距离地铁九号线飞鹅岭站只有15分钟步程，未来升值空间颇大。满堂红新华分店店长苏广沅告诉记者，花都区公寓供应不多，银丰国际公寓基本上没有闲置的租盘，花都本地人也喜欢购买公寓投资。对比银丰国际与宝铼雅居，苏广沅认为，商业性质的银丰国际比较适合名额已满的投资者，因为该盘不限购，投资回报率也有六七个点。据他介绍，花都投资者倾向于买通风采光的公寓，而面向内景的公寓楼较少人问津。

　　合富置业高级营业经理温华聪则认为，由于目前花都区供应量较大，楼盘入住比例不高，公寓的投资者适宜长线持有等待升值。说到汽车“限牌”对郊区楼市的影响，杨原青认为影响不大，因为花都楼价比市区要低七八千元一平方米，“限牌”后买车增加的费用也不过多几万元，相比前一套100平方米的楼花都与市区相差七八十万元，增加的买车费用只是“小菜一碟”。苏广沅认为，从睇楼量来看，的确看到7月到8月中旬的睇楼量有所下降，但他认为最主要的原因是前一阶段的需求量已基本满足，现在陆陆续续出来看楼的是楼市新增的买家，“限牌”的影响没有预期大。去年增城执行限价令，记者曾到当地踩盘，中介人士告诉记者，限价令导致一、二手市场倒挂，中介生意难挨。近日记者再到碧桂园凤凰城一带采访，发现关了门的中介行店铺换了接手人又重开，周边中介反映因一手价上涨，二手房与一手房的价差相差不大，中介行生意比去年好做很多。中原地产区域营业经理李嘉善告诉记者，今年5月份后该区域分行一个月可以成交20多套，而去年同期只有十套八套的成交量，同比成交量升幅达100%。满堂红碧桂园凤凰城分店店长吴顺云也表示，今年成交量同比去年有40%~50%的升幅。据记者了解，停滞不前的楼价也因成交量放大而有所上升。以碧桂园凤凰城一套97平方米的三房单位来说，去年成交价区间在90万~95万元，如今成交价在102万元左右，升幅达10%。中原地产李嘉善表示，碧桂园凤凰城去年的均价为8000元/㎡，如今在8500~9000元/㎡之间，平均升幅在5%~10%。增城置家地产总经理张锡荣表示，市区楼市5月份后回暖，增城楼市则在7月份成交升幅较明显，对比市区有一定的滞后。虽然现在汽车限牌政策已开始实施，但对比房价来说费用支出不算大，且近期有涉及增城的地铁线通过环评，未来几年就可能开通，中介人士也不担心汽车限牌对增城楼市的影响。据中介人士透露，由于增城对比市区是个不限购的区域，近月随着成交量放大，也隐约有短炒客出现，占比约在3%~5%左右。