京城写字楼完全进入卖方市场 有限供应量推高租金

　　英特尔走了，连堪称CBD地标的惠普也准备搬离。随着CBD房租的不断上涨，一些老牌跨国企业有些吃不消。而一些股权投资基金、银行等则接连进驻CBD。全世界写字楼租金涨幅第一的名头并没有吓走接盘者，反而让CBD变得一房难求。曾经作为CBD地标的惠普将离开CBD，惠普大厦也将成为过去。而在此之前，每到中午，惠普大厦楼底下一群群身着考究、挂着惠普工牌的年轻人围聚着抽烟的场景几乎是这十年CBD最热闹的景象。在此之前，惠普这家公司最多时租下了惠普大厦8-18层，如果按照目前的房租测算，仅房租一项租金就要过亿。今年，惠普和酒仙桥亨通商务园签订了租赁协议，即将搬入北京的东北角。惠普不是唯一搬走的巨头。2011年，曾经的处理器巨头英特尔公司还在北京嘉里中心有三层办公楼，现在再去已经物是人非了，这个公司已经搬到了北三环的环球贸易中心。IBM是走得最早的，早在2010年，他们就搬到了北四环的盘古大观。而现在，正准备将自己的办公区域全部或部分搬离CBD的还包括甲骨文、路透社、奥林巴斯、燕宝等。对这些公司来说，越来越拥挤的CBD已经不是最好的选择了,不断上升的租赁成本成为他们不得不考虑的因素。近半年平均租金就涨了两成，一些热门写字楼租金涨幅更大。根据统计， 2011年第四季度，CBD甲级写字楼的平均租金为每月每平方米265.77元，但是今年二季度，CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元，涨幅达到20.57%。据国际代理机构戴德梁行透露，自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应，呈现饱和，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈。现在全北京写字楼涨声一片，但就在两三年前，北京根本就没有办法消化大量空置的写字楼。从今年开始，写字楼完全进入了卖方市场，有限的供应量也推高租金。第一太平戴维斯今年发布的二季度市场报告称，北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。而低空置率又让房租进一步上涨，根据仲量联行的数据，截至二季度末，北京优质写字楼租金达到每平米每月326元，同比上涨34%，其中，CBD涨势最猛。对持有写字楼的物业公司来说，这是一个良性的循环。而对租户来说，这是巨大的成本开支。但要留在甲级写字楼，这是必须的代价。

　　根据北京市统计局数据显示，1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨， 涨幅为35.9%，达到了218.2亿元。中原地产李文杰表示，写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现同比下滑37%的情况，可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续，未来租金仍将上涨。不过，虽然惠普、英特尔、IBM都从CBD搬离了，但不要认为CBD就会出现空心化，相反，这里的写字楼越租越贵，出租率高得离奇。根据中原地产的监测数据，截止到7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的中海广场为90%，租金达到每平米520元/月，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上，其中国贸三期均价最高，达到750元，国贸二期紧随其后。这一由国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建设的写字楼一直是CBD区域的标杆，长期把持着CBD租金和出租率的头把交椅。SK大厦、LG大厦、华贸中心这些写字楼紧随其后，租金在每平米500-550元/月。比这些写字楼略差一些的是远洋光华国际、北京IFC大厦、金地中心等，租金也要在400-500元之间。目前在这一区域，泰达时代中心是租金相对较低的，基本维持在280元左右，不过相对于其他写字楼，它的便利性要大打折扣。北京一直有写字楼商圈的概念，虽然这几年望京、燕莎等地也有不少甲级写字楼，但整体来说依然是“3 X”格局，其中3是指金融街、CBD、中关村，在这其中，CBD因为是北京第一代写字楼出现的区域，无论是价格还是出租率都一直领跑整个北京写字楼市场。目前，金融街的租金约为500元/平方米/月左右（早期进入的合约价较低，许多公司的签约价都在200元以下），不仅如此，还要支付30元/平方米/月的物业费，如果按照一家中型公司1000平方米的办公需求计算，每个月光是房租成本就要接近50万。此外，你还得忍受最少每两年上涨10%的房租递增。中介人员告诉记者，金融街的空置率相当低。数据显示，目前金融街基本都在满租状态，仅凯晨世贸中心入驻率就在99%。不过，也不是所有公司都能够扛得起金融街的房租。最近两年，股市萎靡不振，许多私募基金日子过得很苦。由于只有业绩创新高才能提取业绩提成，不少私募已经两年没收过钱了。而每年几百万的房租却一分都不能少。从绝对租金和均价角度，CBD自然要比金融街更胜一筹。但由于金融街的规划特性，对非金融企业有着天然门槛，“血统”上更为纯净。而且金融街的写字楼大都被国家金融巨头买断或整租，所以在房源上要比CBD少很多，流出来的少量房源租金自然越租越高。