南京小户型产品供需占比上升明显 小户型称霸时代来临

　　“小户型称霸的90/70时代也许真的要来了！”据南京楼市的近期动态显示，2011年至今，南京小户型产品供需占比上升明显。针对这一现状，南京天诚不动产研究所副所长吴翔华表示：“2006年的 ‘90/70政策’是政府强制要求90㎡以下的户型占项目总房源的70%，现在开发商却是在主动调整产品结构，预计小户型未来几年的供应量将继续增长。”南京市网上房地产数据显示，最近连续三个月，全市新建商品住宅中100㎡以下户型成交套数占比均过半。其中5、6、7月占比分别为57.2%、58.3%、52.2%。上半年南京楼市销售套数排行榜也表明，前10名中有9家楼盘皆为纯刚需盘，小户型产品构成绝对销售主力。不少楼盘售楼处也反映，小户型去化速度明显比大中户型更快。据善水湾置业顾问介绍，80㎡左右的小户型意向客户比110㎡以上的户型多出一倍有余，大户型还只卖了一小半，小户型却早已供不应求。一些新上市的项目则强化了“纯刚需小户型”的定位。今年8月6日，位于板桥新城的世纪城金域华府首次开盘，推出的666套房源全部在100㎡以下。而新城香溢紫郡今年下半年累计推盘380多套，全部房源也都不超过80㎡。万科金色领域也表示，前段时间开盘的12幢，有75%的房源面积在90㎡以下，目前已经只剩下数套118㎡大户型在售。其中B2户型是由原来的114㎡户型去掉卫生间衣帽间得来，以便降低面积和总价。这些纯粹刚需定位的楼盘在过去的一年多时间内成为大热门。不仅目前市场供需两旺，未来1-2年内的小户型住宅供应也极其充足。根据今年7月下旬南京市统计局发布的全市上半年房地产开发投资数据，南京市2012年1-6月住宅投资额为339.5亿。其中90㎡以下的小户型产品投资额高达146.61亿元，占总投资比重的43.2%，同比去年上半年增幅高达48%。专家认为，一般从完成投资到产品上市，时间周期为1-2年，这意味着到明后年，小户型产品的市场供应量将激增。

　　南京天诚不动产研究所副所长吴翔华介绍，从2011年开始，“小户型刚需产品热销，大户型改善产品愁嫁”的状况就一直存在，虽然今年大中小各种级别的产品都有回暖的趋势，但借着强大的刚需购买力支撑，小户型仍然是其中去化最为理想的部分。他还表示，统计局这个146.61亿投资的数据可能也囊括了保障房的投资。但由于2011年开发商对未来的市场判断已经明朗，所以今年小户型明显增加的情况确实存在。到明年后年，这一情况还将持续甚至更明显。市场进入90/70格局，仅仅是地产研究专家提出的一个猜想。2006年的“90/70”政策出发点在于遏制房价和投机行为，但当时的市场具有偏大而非偏小的倾向。而这一次的小户型浪潮，没有强制，是开发商为迎合市场需求做出的主动调整。专家曾分析，2009年即上一轮量价齐升，主要归功于大面积改善型需求的积极入市。当时开发商也曾为迎合市场需求而频走大户型路线，由于未来产品面积段的判断出现偏差，导致目前仍有不少大户型房源库存滞销。有观点认为，此轮的小户型浪潮，也存在同样的风险。受保障房的冲击，目前确定规划的大量小户型产品未来有可能过剩，与保障房难以构成区隔。吴翔华也表示，未来两三年内刚需产品竞争加剧，这一方面将刺激更多的市场需求，另一方面如果光有刚需产品，没有刚需价格，仍然会存在严峻的销售难题。尤其是目前一些由大户型临时改成小户型的产品，颇有“东施效颦”的意味，在价格上或许难以符合刚需胃口。