联合大厦开发企业华海实业与40多家业主之间的产权纠纷事件细节曝光

　　8月22日下午，新浪乐居独家调查了联合大厦开发企业华海实业与40多家业主之间的产权纠纷事件，并于当晚发表了调查文章《独家调查：开发商跑路写字楼遭抵押 联合大厦陷入产权风波》。文章一经发布，即刻引发了本地房产媒体、地产业界以及多家全国媒体的关注，并在新浪微博上掀起了一股热议购置留用地物业利弊的风潮。那么，作为杭州留用地商用物业产权纠纷第一案，谁应当为该事件负起第一责任，业主签订的预约协议是否具备法律效力，开发商卖完写字楼后又将其产权抵押是否涉嫌“一房两卖”的欺诈行为，该项目所在地块到底属于小产权还是留用地，在选购留用地项目的过程中应当注意哪些问题……带着这些疑问，新浪乐居特别邀请到杭城资深房产律师、泽大律师事务所律师赵崇樨，对联合大厦的产权纠纷进行深度剖析，以期厘清事件始末。

　　核心观点一：联合大厦已具备土地、产权两证，初步判断属留用地项目。赵崇樨：基于目前已经获取的资料，联合大厦写字楼项目已经拥有《国有土地使用证》和完全产权证明这两本重要证明文件，由此断定，该项目并不属于此前不少业主所认为的“小产权”物业。初步判断，联合大厦应属于留用地项目。

　　核心观点二：参考相关政策法规，留用地办理分层产权完全可行。赵崇樨：按照目前杭州市关于留用地项目的相关政策规定，办理分层产权证明是完全可行的。而在联合大厦开发企业华海实业向业主承诺可以办出分证的2009年前后，相关政策并没有进行从紧调整。由此推断，华海实业因不诚意承诺及其他原因，导致与众多业主的矛盾激化，并最终诉诸法律。该事件一经曝光，就惊动了杭城各大房产媒体，法律界人士也非常关注事件的发展。

　　核心观点三：业主与开发商签订的预约转让协议存在法律效力，但在保护业主权益方面有所欠缺。赵崇樨：在《合同法》上，“协议”是出于双方真实意愿的表示，在不违反法律、法规的强制性规定的基础之上，即可获得认定。因此，业主与开发商华海实业签订的《房屋预约转让协议》存在法律效力是毋庸置疑的，即使今后进入司法程序，该协议也具有作为证据的资格。由于目前无法知晓双方签订协议时项目所处的开发进程，因此对华海实业的签约行为难以认定为善意还是恶意。从善意的角度分析，华海实业在与业主签订预约协议时，并未取得项目的预售资格，因而无法参照杭州商品房买卖合同的正式文本进行签约。在这种情况下，华海实业应在取得相应的产权证明后，与业主补签正式转让协议。
虽然预约协议与正式协议均具备法律效力，但在保护业主权益方面存在显著差别。参考该案件中部分业主签订的预约协议，其中针对开发商的违约责任仅规定是业主支付保证金的5%。换言之，若依照此协议条款起诉开发商，对业主来说能够获得的最好结果、同时也是开发商获得的最糟糕结果，就是业主支付金额的105%。而这对于已经入住多年的业主来说，损失是巨大的。

　　核心观点四：在本例纠纷中，华海实业为第一责任人；若抵押生效，债权人将优先于业主获得补偿。赵崇樨：只要在房管部分办理相应的手续，并获得房管部分出具的他项权证后，抵押行为即产生法律效力。抵押权证属于物权，而业主与开发商签订的转让协议属于合同权利，从优先权角度分析，物权优先于合同权。也就是说，如果农业银行和另一个债权人没有考虑业主的感受，向法院起诉要求实现抵押权，一旦联合大厦的产权被冻结甚至拍卖，债权人将优先于业主获得相应的补偿。在本例纠纷中，签订合同的主体为浙江华海实业有限公司，公司具有法人资格，具有完整的享有权利并履行义务的能力。因此，当公司对第三方承担义务时，首先应追究公司责任；对于自然人股东来说，承担责任的底线只取决于其对公司的出资额。一人公司则相反，本案并不涉及这种情况。 目前，联合大厦的房屋产权证上已经有两次抵押和四次查封记录，在这种情况下，房管局是不可能为业主办理分层产权证明的。或者说，业主能够拿到产权证的时间，也许会无限期延后。 

　　核心观点五：选购留用地项目应三思而后行，待其办完分层产权证后再签协议是最佳选择。赵崇樨：联合大厦作为留用地商用物业，因产权问题产生纠纷并诉诸法律的，在杭州是第一案。留用地制度是杭州具有特色的土地制度，实施时间不久，目前仅有100多例。目前来看，大部分留用地项目的开发商和业主都相安无事，但这并不意味着购买留用地项目就不存在隐患。由于政策存在不可预测性，以后是趋向鼓励还是打压，没有人说的准。因此，在购买留用地项目时，一定要三思而后行。如果决定购买，须注意以下几点：首先，考察开发商资质；其次，检查项目开发进度；第三，确认项目有没有进行抵押，若已抵押，开发商有没有实力在签约前取消抵押。最好的选择是，等开发商办完分层产权证后，再与其签订正式的转让协议。在正式签约之前，最好能够向开发商索要协议范本，并向专业人士咨询，避免掉入协议陷阱，并保障自身的合法权益。