SOHO中国三次转型终无奈收场 现身说法住宅市场的尴尬处境

　　潘石屹说，SOHO中国正面临公司历史上第三次大转折。第一次是，从住宅转向商业；第二次是，在港股上市；第三次是，8月16日，潘石屹宣布，告别散售，转向自持。如果说，SOHO中国前两次转型是基于潘张夫妇对市场形势的敏锐判断而抓住了大好腾飞的机会，那么，第三次转型却多少显得有些无奈。潘石屹认为，现在中国的经济发展是由央企、国有企业带动，它们衍生出的各种上下游咨询环节，聚合效应产生的需求量非常大。前些年IT行业还有大量的需求，但这两年IT行业的扩展也很慢。潘石屹介绍说，SOHO中国目前出租的办公楼中，有个即将交付的项目叫世纪广场SOHO，位于上海浦东，位置较偏。但据老潘透露，项目还没有交付，上海证券期货交易所就先租了一半，租金还挺高。“这样，其他与期货金融有关的公司就巴不得往里面挤。但我一个好朋友俞敏洪旗下的新东方，以前我们走到哪跟到哪，但这两年的发展却开始放缓。”如果说，潘石屹前两次是主动转型，避开经济和政策的冲击，这一次，转型自持是SOHO不得已的选择。在经济危机的冲击下，此前全赖大投资客户完成的存货高周转模式，已难以持续。据潘石屹预计，转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。然而，任何组织的转型，都不可避免地会带来阵痛。可预见的是，转型后的SOHO中国毛利率将下降。“预计租金成本回报率还能够维持在10%以上，这是毛利。” 潘石屹说。

　　潘石屹持有的这些商业物业，将主要集中在办公楼物业以及少量配套和体验性零售物业。潘石屹称，他决不会持有五星级饭店。据其测算，中国目前的五星级饭店基本是在做慈善，处于亏损或者半亏损状态。潘石屹称，公司将坚守北京和上海。在他看来，北京和上海分别是中国的经济中心和权力中心。“在北京，碰到腐败或者有内幕的事情，一个微博可以将它搞黄，而在二三线城市，有可能把命丢掉也不知道是怎么回事。”潘石屹举例说，“2009年年初，北京曾突然将个人购买的办公楼和商铺出租的综合税率一下提高到23%，而原来是收7%。我向北京市制定政策的部门提了一个提案，他们研究后，很快又将商业地产的综合税率调整为11%-13%。”潘石屹认为，这些在二三线都是不能实现的。对于未来自持的资金风险控制，潘石屹称，公司已经做好了提高负债率的准备。如果负债率超过60%，SOHO中国将可能通过散售部分持有物业来维持平衡。另外，还将考虑与房地产基金合作，或者成立SOHO中国自己的基金。潘石屹称，选择股权合作的优点是，可以避开高额的土地增值税。“未来三、四年时间里，我们主要力量会集中在转型，这是一个脱胎换骨的变化，包括公司内部组织机构调整，管理框架、激励机制的建立。习惯于建房子、销售房子的粗放经营方式，必须转向精细化管理。可能会淘汰一批人，招聘一批新人进来。”潘石屹称，SOHO中国目前是轻资产公司，转型后最主要的举动是招人，“可能会从目前的500多人扩招至3000-5000人。”