拓宽融资渠道探索科学管理

　　当前，我国正在大规模建设城镇保障性住房。做好保障房的建设与管理，是摆在我们面前的一道必答题。近期，本报选派多路记者，分别对北京、天津、重庆、四川、福建、厦门、陕西、江西、新疆等省区市的保障性住房建设和管理，进行了深入实地的调查和采访。记者所接触到的相关省份，对于该项工作都高度重视，态度认真负责，能够较好地执行中央的保障房建设政策。但是，今年保障房在建规模大，各地进展也不平衡。通过实地调查采访，我们发现在保障房建设和管理中确实存在一些问题，如建设资金不足、后期管理压力较大等。值得一提的是，保障房建设也吸引了学界的广泛关注。比如，中国发展研究基金会就启动了“中国保障性住房政策研究”课题，与地方政府、研究机构和大学的研究力量共同对保障房的融资问题、机制建设等内容，进行了有益的调研和思考。从本期开始，本报推出一组“保障房建设和管理一线调查系列报道”。这组结合一线调查和专家学者采访的报道，意在以点带面，向广大读者展示全国保障性住房建设和管理的总体进展，及时总结、推广相对成熟的试点经验，并提出进一步做好保障性住房建设与管理的政策建议。7月中旬，本报记者走进了北京市青秀城公租房建设现场。这里的公租房建设已经进入收尾阶段，涂料、厨具、卫生间的水池和抽水马桶等内外装修都已完成，建设方中铁集团正在进行最后的整体修缮工作。这两栋公租房楼盘都是21层，每层有30户，一居室和两居室各15户，总数为1240套。 按照北京市政府与各区县已经签订的《2012年住房保障工作目标责任书》，到“十二五”结束，北京市将有150万套保障房竣工，其中60%以上为公租房。而今年，北京全市计划新建开工政策房16万套，竣工7万套。在四川，记者感觉到了保障性住房建设的积极性。“四川省保障房建设一直走在全国前列。”四川省住建厅住房改革和保障处处长代弋戈对本报记者表示，四川省在本世纪初即开始建设廉租房，截至2010年底，四川共建成保障房146万套。四川省住建厅披露的最新数据显示，今年上半年，四川开工25.97万套保障房，已经完成国家下达任务的92.75%，开工率居全国第五，比2011年提高近20个百分点；竣工5.53万套，竣工量同比增长38%；完成投资228.1亿元，同比增长52%。预计今年四川省新开工超过30万套，竣工超过16万套。在陕西，保障性住房建设也规模空前。陕西省发展改革委主任祝作利告诉记者，今年全省保障性安居工程建设目标任务为43.6万套，其中实物建房40.5万套，新增租赁补贴3.1万户。今年建设项目开工后，全省在建的各类保障性安居工程规模达92.06万套、6120万平方米，建设规模空前，建设任务艰巨。参与了“中国保障性住房政策研究”课题调研的国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲告诉本报记者：“保障性住房几年来的集中建设、运行还是比较平稳的，今年6月份占63%的700万套的开工，形势好于去年。与此同时，受益居民显著增加，截止到2011年，所有保障性住房加在一起，已经有1亿多人口受益。”

　　后期管理是保障房建设的另外一个难题。保障房毕竟是新生事物，其建设周期只是几年内的问题，而其后期管理，则是相当长的一个时期内地方各级政府需要面对的问题。记者在采访中了解到，目前全国尚未出现成熟的保障房管理模式。此次采访所涉及的9个省区市中，居住保障房的群众一般受教育文化程度相对较低，收入水平相对较低。部分保障房集中分布，小区人口密度相对较大。具有此类特征的人集中在一起，情绪易受煽动，就业、医疗、养老、环境等问题也容易集中爆发，发生群体性事件的概率比较大。这无疑会使保障房的管理难度大大增加，也对当地政府的社会管理能力提出了较为严峻的考验。 此外，保障房的保障对象以中低收入群体为主，这部分群体收入低，抗风险能力差，保障他们的基本居住权利是政府责无旁贷的义务，但如果事事都由政府包办，事无巨细都让政府来解决，将政府的义务无限放大，这不仅会无谓地加大政府负担，增加了协调成本，而且很容易养成过度依赖政府的思维。另外，保障房的建造标准是群众和参与保障房建设的相关部门反映情况较多的一个问题。他们认为，保障房的一些建筑标准有待于进一步商榷。比如，公租房适用于短期的临时性居住，故其面积虽小，但居住者多对此抱“无所谓”的态度。但是廉租房就有所不同：廉租房的建筑标准，国家的规定是50平方米以内。廉租房在保障房体系中是供收入水平最低的群体居住的，而这些收入最低的群体一般家庭人数较多，甚至三代同堂，并且将来拥有自有住房的可能性较小。居住人数多，居住时间长，是廉租房租户的典型特征，而面积狭小的廉租房与租户对“舒适度”的基本诉求显然存在较大的距离。采访中，地方政府官员和保障房建设者对于破解资金难题提出了各自的建议。有观点建议，大部分地区的住房公积金积累数额较大，但多处于闲置状态，一些大中城市可以尝试性试点使用公积金为保障房建设融资。有观点建议，应当允许中低收入者分批多次购买保障房产权，即“有多少资金就购买多少产权”，以便于快速回笼资金，尽快收回成本。还有观点建议，要提高中央代地方政府发行地方债券的规模，鼓励地方政府债券用于保障房建设，这样就能以较低的成本为保障房融资。企业债便是较好的融资途径。任兴洲向本报记者表示，保障房特别是公租房在政策层面需要突破，让更多的社会资金参与进来。现在有些地方尝试直接融资，私募债券，但养老金、保险基金和其他年金等如何进来，还没有实质性突破。另外，通过财政税收等政策比如贴息等模式支持保障性住房建设，还有很大探索空间。另外，她还建议，要进一步完善信用体系建设，提高保障分配过程中的公平和效率，并加快建立和完善为住房保障科学决策、公平合理的分配和有效管理的信息系统。针对不同地区、不同规模的城市，要因地制宜地实施多种保障形式，要有针对性地研究不同保障形式怎样才能取得更好的保障效果等。