结构性创新决胜商业地产差异化竞争

　　是朝气蓬勃，大有可为，还是过热泡沫，危机隐伏？在众多业内人士眼中，以城市综合体为代表的商业地产似乎集天使与魔鬼于一身，成为目前中国房地产市场一个充满不确定性的争议地带。阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧在接受本报专访时指出，尽管部分城市出现商业地产过度膨胀的危机，但国内商业地产总体上仍处于快速上升的良好态势。而商业地产公司当务之急是在不同区域、城市和特色零售商资源上进行“结构性创新”，这将成为增强客户黏性、品牌影响力和提高收益水平的差异化竞争优势。从上述因素来分析的话，商业地产大有可为，将呈现快速上升的态势，这是我们总体的判断。阳光新业在各地的商业地产项目可能名字相同，但绝对不是简单复制，不是传统的业态简单堆砌组合，而是差异化地在不同类型上的平衡和组合，业态组合、形象定位、营销模式都有不同，以适应各个城市发展需要，提升盈利空间，这就是我们所谓的“结构性创新”。最后一点是资源整合能力，这其实正是“结构性创新”、增强差异化竞争优势的关键。阳光新业会跟国内外很多特色零售机构进行排他性的独家合作，这样我们一些商场的活动就是唯一的。事实上这种商家活动在国内同质化严重，十分缺乏创新，如果我们能做到独特新颖的话就会有很强的优势。许多一线的零售商，它们在哪个商场都能做活动，而我们需要寻找的是产品非常好、又有特色，同时在国内出现又不多的。这虽然比较难选，却能够带来非常明显的益处。比如针对国外一些儿童特色品牌做一系列大型活动，进行品牌推广和销售，这种活动拓展性强，能够在我们全国布局的多个城市连续做，收益也很可观。对于我们来说，是寻找国内新的消费群体，而对国外零售商来说也可以寻找新的市场，这种结合非常到位，也增强了我们的客户黏性和品牌影响力。现在国内商业地产有个很不好的现象，就是主力店透支了商业资产持有的长期价值，这些国外大型品牌零售商垄断市场后拉低了购物中心的收益率，商业地产商想要更好地发展，一定要平衡这种状况，必须提高丰富度、实现差异化。为此，我们去国外积极寻找这类优质商户，与他们展开各种模式的合作，他们可能成为将来我们全新的主力店、次主力店，同时针对公司对各个城市需求的结构性把握，不断提升整体收益率。

　　实际上，每个综合体都是不同的业态组合，差别性很大，因此应该有更大的空间允许做创新和调整。但我所担心的，其实是规划沟通能力的问题。一些城市对商业物业规划的前瞻性和科学性不足，这样的话就很容易造成商业项目的无序竞争和资源浪费。国内确实有一些二三线城市政府盲目追求GDP，商业供应短时期过度膨胀，造成资源透支和浪费。零售资源有限，导致同质化严重，使得资产价值下跌，长期资本就无法得到好的收益，诱发银行金融风险，百姓的生活也受到影响，这其实是一种“Total Loss(全输)”的情况。城市是一个有机生态环境，而商业作为活力之源应该呈现一种有机成长的状态，与产业成长、人均可支配收入相匹配，不能拔苗助长。开发商一窝蜂的涌入建设是一种短视行为，目前已经在一些区域暴露出危机的端倪，长期来看是对城市的严重伤害。另外，从具体经营效果考虑，甚至会有电商来找购物中心开实体店，这对于购物中心而言也是一个可观的增量市场。而且，购物中心对于一次性购物的家庭购物族、时尚购物族等群体而言，还是具有无可比拟的优势。这些一周可以在这里呆一整天的购物群体需要一站式的平台，对于体验服务功能也有强烈需求，这是坐在家里网购所无法达到的。因此，购物中心仍然有长期存在的理由和生存增长空间，但是需要更多的创新。