我国物业管理行业物业管理作为一门新兴行业，虽然已经经过30多年的发展，但还是有一些问题，随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

随着行业标准化集约度的提升，物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。互联网势力加速向社区物业领域渗透；社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。“互联网+”及房地产进入存量时代双重驱动下，社区物业的价值凸显。

一、物业行业的现状与认知

物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

在国民经济行业分类与代码（GB/4754-2017）中归类为房地产业—--物业管理，行业代码7020。在《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中归类为现代服务—商务辅助服务—企业管理服务（物业管理）。

物业企业在经营过程中，涉税的风险与经营的风险是两大高危因素——涉税方面，企业兼有不同税率（征收率）的应税行为应分别核算，未分别核算的从高计征增值税；不该抵扣的进项税额进行了抵扣会给企业带来风险，发票的管理不当也会给企业带来涉税的风险

二、物业管理收入形式

主要包括物业管理收入（含卫生费、路灯费）、代收水电费收入、转售电收入、租金收入、停车费收入、维修费收入等）

所以专业物业管理企业实际上是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，也就立刻面临运转困难，于是就导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而形成诉讼案件。

针对这一问题，物业公司不能任由其恶性循环，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础，而不是把业务范围局限于收取固定的物业费中。

三、物业公司可能会涉及的业务都有哪些？通常来说，物业公司可能会包括以下业务：

（一）物业管理公司销售水、电行为

供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。

（二）物业管理公司代收水、电行为

物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、持有相关代收协议；

2、物业公司不垫付资金；

3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；

4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。

但上述规定中的代收情况在实际中无法实现，也就是虽然区分了情况处理，实质上物业公司只能按照转售处理。

（三）维修服务费。

公司区域的维修不需要收业主单独付费，但业主自主产权区域内的物业如需要修缮，则需要单独向物业公司支付维修服务费；

（四）房屋中介服务费

有些物业公司同时会向业主提供房屋租赁或出售的中介服务；

（五）广告费

包括外墙、电梯广告位出租收入；

（六）不动产租赁费

主要涉及车位的租赁。

物业公司经营上述几大业务，属于典型的兼营行为，没项业务涉及的增值税率是不一样的。最高的如建筑维修，税率为11%，而最低的，如代售自来水，如果选择简易计税的话，征收率为3%。如果物业公司是一般纳税人，那么，税法要求一定要“分别核算”，在没有分别核算的情况下，一律“从高适用税率”。这样一来，如果所有业务都按11%的话，物业公司的增值税税负肯定是大幅攀升！因此，要降低物业公司的综合税负，首要前提就是按不同的业务分别核算。

其次，要充分享受税收优惠政策。2016年8月，总局发布了2016年第54号公告《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》，公告规定：对提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

四、物业公司为业主代收代缴水电费，现业主要求开具发票，应如何处理？

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根据规定，提供物管服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按简易计税3%征收率计缴增值税。

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另规定，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃、冷、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

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综上所述，处理方法有：一是开具发票：水费发票在申报时可选差额征收；而电费暂无差额文件，建议按规定据实开具。二是开具分割单，举例：老谢和老林两公司共用同个办公室，水电采取分摊方式。月末老谢作为房东代收代缴了老林水电费，因水电公司把发票开给了房东老谢，老林可凭老谢开具的分割单及其发票复印件作为税前扣除凭证。

五、物业公司常见涉税疑点

物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税?

1、物业公司属于现代服务业，因此物业管理费适用6%的税率。

2、若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3、停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9％的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

4、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

5、提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按13％的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。

提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。

六、山西财税定制化服务：

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充分利用财政扶持

财政扶持是从字面意义上来说，就是合理合法让全国企业各地企业入驻进来，享受税收优惠政策，所以也成为很多企业理想税务港湾。

其实很简单，国家税收制度虽然严格但却不是一成不变的，在不同的地区、不同的行业、针对不同的公司，税法上会有很多优惠，用足有关优惠政策，企业就可以省下很大一笔税费，极大减轻在税收上面的负担。

但是这些税收优惠有地区性的限制，即使很多专业的财税人员也不一定了解，很多公司符合了税收优惠政策条件，也不知道怎么获取这些优惠，导致多缴纳了税款，加重税收负担。

这时候，像山西财税定制化服务一样的税务筹划团队就能帮上很大忙了。

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不管什么公司在节税的时候，都应该在法律允许的范围内进行设立方案的，节税方案制定出来，需要专业税务人员进行“可行性”分析研究，把控税筹风险，绝不可盲目

所以，企业一定要保持清醒的头脑，千万不要因为一些小便宜，要擦亮眼睛，在开展税收筹划时，先咨询第三方专业机构，根据企业实际情况制定合理的税收筹划方案，毕竟一些专业细致的服务是需要花时间和成本才可以做到的。

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