超级干货!物业公司财税,这一次彻底搞定物业公司的财税处理

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随着经济的发展,各种家居小区、写字楼、商场都设有物业这个部门,也就是今天我们要讲的物业行业,管理、服务的一个部门。所以这个行业越来越多,需要的财务人才也越来越多。

诸如代开发商出租的房子增值税计算、电梯广告费、工资、福利费、预收物业管理费的纳税处理……都让物业公司的会计人员头疼不已。

:好消息来了!这些问题都将不再是问题!

物业行业为劳动力密集行业,物业项目中大多采用分公司形式进行管理,而物业项目的特性决定其必须单独核算以反映每个项目的运营和管理情况,所以每个项目必须有自己独立核算的帐套。

早在营业税时期,国家税务总局关于物业公司代收费用是否计征营业税问题就有政策规定。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发【1998】217号)文件中规定:物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务。

因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

二:现代服务物业公司增值税税负压力大?如何合理节税?

物业公司会计的苦,很多人都不懂!业务看似简单账务却一点儿也不简单,因为很多日常业务背后牵扯出来都是大boss级的账务难题!

工作人员、临时工等人员的个税及社保筹划这等高深难题就不说了,每个月代收代缴水电费、燃气费、污水处理费等的账务处理就够财务会计喝一壶了,更别说还要讲究该采用差额计税还是全额计税进行报税。

部份现代服务业:是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视、商务辅助。

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企业现状:

1、公司增值税税负压力大!

2、公司企业所得税税额高。

3、公司高管/股东、高薪酬员工的个人所得税高

成功示例:恒大地产集团通过“分江治水”的原理,将产业划分为设计、监理、采购、建筑、开发、物业等多个环节,并通过“小税换大税”,大幅度降低土地增值税。

因此,高税负企业,通过业务分流,是行之有效的方式!

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物业公司涉税业务分析,怎样才能有效降低综合税负?

物业行业为劳动力密集行业,物业项目中大多采用分公司形式进行管理,而物业项目的特性决定其必须单独核算以反映每个项目的运营和管理情况,所以每个项目必须有自己独立核算的帐套。

我们先分析物业公司可能会涉及的业务都有哪些?通常来说,物业公司可能会包括以下业务:

1、物业服务,典型业务就是向业主收取物业费,一般是按物业建筑面积收取;

2、代收的水、电、气费;

3、维修服务费。公司区域的维修不需要收业主单独付费,但业主自主产权区域内的物业如需要修缮,则需要单独向物业公司支付维修服务费;

4、房屋中介服务费。有些物业公司同时会向业主提供房屋租赁或出售的中介服务;

5、广告费。包括外墙、电梯广告位出租收入;

6、不动产租赁费。主要涉及车位的租赁。

物业公司经营上述几大业务,属于典型的兼营行为,没项业务涉及的增值税率是不一样的。最高的如建筑维修,税率为11%,而最低的,如代售自来水,如果选择简易计税的话,征收率为3%。如果物业公司是一般纳税人,那么,税法要求一定要“分别核算”,在没有分别核算的情况下,一律“从高适用税率”。这样一来,如果所有业务都按11%的话,物业公司的增值税税负肯定是大幅攀升!因此,要降低物业公司的综合税负,首要前提就是按不同的业务分别核算。

其次,要充分享受税收优惠政策。2016年8月,总局发布了2016年第54号公告《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》,公告规定:对提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

三:物业公司为业主代收代缴水电费,现业主要求开具发票,应如何处理?

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根据规定,提供物管服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按简易计税3%征收率计缴增值税。

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另规定,企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃、冷、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用,出租方作为应税项目开具发票的,企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的,企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

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综上所述,处理方法有:一是开具发票:水费发票在申报时可选差额征收;而电费暂无差额文件,建议按规定据实开具。二是开具分割单,举例:老谢和老林两公司共用同个办公室,水电采取分摊方式。月末老谢作为房东代收代缴了老林水电费,因水电公司把发票开给了房东老谢,老林可凭老谢开具的分割单及其发票复印件作为税前扣除凭证。

四:物业管理行业未来前景如何?

我国物业管理行业物业管理作为一门新兴行业,虽然已经经过30多年的发展,但还是有一些问题,随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。

物业公司政策法规建设还需要进一步完善,主要包括行业效率低、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低等问题。这些传统物业行业所暴露出来的问题需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。

随着行业标准化集约度的提升,物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。互联网势力加速向社区物业领域渗透;社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。“互联网+”及房地产进入存量时代双重驱动下,社区物业的价值凸显。

五:山西财税定制化服务:

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充分利用财政扶持

财政扶持是从字面意义上来说,就是合理合法让全国企业各地企业入驻进来,享受税收优惠政策,所以也成为很多企业理想税务港湾。

其实很简单,国家税收制度虽然严格但却不是一成不变的,在不同的地区、不同的行业、针对不同的公司,税法上会有很多优惠,用足有关优惠政策,企业就可以省下很大一笔税费,极大减轻在税收上面的负担。

但是这些税收优惠有地区性的限制,即使很多专业的财税人员也不一定了解,很多公司符合了税收优惠政策条件,也不知道怎么获取这些优惠,导致多缴纳了税款,加重税收负担。

这时候,像山西财税定制化服务一样的税务筹划团队就能帮上很大忙了。

山西财税定制化服务专注于税务筹划多年,对税收优惠政策有着深入研究,凭借着在行业内的深耕和长期经验积累,山西财税定制化服务帮助了上千客户享受到国家的税收优惠政策,解决了企业税收负担重、税务风险高、财务不规范等问题,成为企业双赢互利的桥梁。

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快来这里!

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不管什么公司在节税的时候,都应该在法律允许的范围内进行设立方案的,节税方案制定出来,需要专业税务人员进行“可行性”分析研究,把控税筹风险,绝不可盲目

所以,企业一定要保持清醒的头脑,千万不要因为一些小便宜,要擦亮眼睛,在开展税收筹划时,先咨询第三方专业机构,根据企业实际情况制定合理的税收筹划方案,毕竟一些专业细致的服务是需要花时间和成本才可以做到的。

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2020年09月03日 12:17[查看原文]