京首批限价房被批“失败”政策 转手套利超百万

7月24日，北京市第十四届人大常委会第十二次会议审议《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》，以下称《条例(草案)》，在解决现有的约10万户轮候家庭后，本市将不再建设经适房和限价房，由“配售型保障房”取代。

“这一政策公布后，预计会对限价房的入市交易产生一定的影响，从此前在我们这里咨询准备入市的限价房报价来看，已经跟周围商品房的价格相差无几。”北京中原地产西三旗区域一位门店经理如是说。

而据调查发现，目前已经有“心急”的限价房业主开始将自己的房源挂牌销售，由于从2007年以来，北京房价连番上涨，这些限价房一旦成交，业主将从中套利上百万。

套利上百万

由于购房门槛低于经济适用房，而房价又低于周边普通商品房的30%，因此2007年限价房刚一推出，就成为购房人眼中的“香饽饽”。如今，北京首批10个限价房项目、共计近3万套限价房将在今明两年达到“满五年”的上市条件。

“现在限价房确实已经有房源出售了，”石景山区深信地产一中介工作人员对记者表示，“石景山金顶阳光小区就有两套，一套是90.23平米，售价240万元，一套90平米总价260万元。”

金顶阳光小区是2007年北京首批推出的限价房项目之一，2008年摇号配售时，这一项目每平米仅售6250元，也就是说，上述该小区90平米的限价房，在当年配售时仅为56.25万元。

按照上述较低挂牌价格的240万元来计算，如果按照这一价格成交，这套限价房的成交差价为183.65万元，是2008年销售价格的3倍。

“按照此前住建委出台的限价房上市交易准则，限价房上市交易要上缴35%的土地收益款。”北京链家地产一位中介门店工作人员称，“此前规定的是以这一区域普通商品房的过户指导价与当年限价房售价之间的差价来计算，但现在也有说法是按照实际成交价与当年售价的差价计算。”

这位工作人员称，石景山金顶街附近的普通商品房过户指导价约为1.9万元/平米，如果按照过户指导价与原售价的差价计算，这套房源应该补交的地价款近40万元，换句话说，房主则可获利超过140万元。

即使是按照实际成交价格计算，这套限价房售出后，房主获得的收益仍然接近120万元，扣去其他交易所需税费，这一限价房售出后仍可套利超过100万元。

“紧邻这一小区南侧的金顶街项目在售的二手房挂牌价格跟这两套房源价格都差不多，有些满五年且唯一房源的挂牌价格比这两套房源甚至还要低一些。”上述工作人员告诉记者，“因为这两套限价房要补交地价款，这部分款项都转嫁到购房者身上了。”

除了金顶阳光小区之外，据媒体报道，西三旗区域内的旗胜家园里部分房源也已经登上了大型中介公司的房源系统。记者在搜房网站上看到，已经挂牌的房源套型面积基本为90平米的两居和三居，售价在240万元到330万元之间。而这一项目2008年的购买价格为6350元/平米。

“当年的一些限价房，基本都在当时五环外的一些位置较偏远地区，但随着北京近郊楼盘不断增多，当年的偏远位置，现在基本都出现了密集的住宅居住区，交通、配套都比较便利，比如西三旗、天通苑，因此二手房的价格也都水涨船高。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

此外，还有一些限价房的业主则选择暗中出租的方式，在丰台区的鸿业兴园2区，附近一二手房中介工作人员告诉记者，他们受委托出租了10~20套该小区的房子，其中两居的房租在4000元/月左右。

“失败”的政策

尽管如此，限价房的上市交易政策如今仍然面临着诸多不确定性。

7月23日，记者以购房者名义向北京市住建委咨询相关交易政策，但住建委回复称，“现在对限价房的交易政策并不明朗，需要等满五年之后再说。”

“如果确定购买这套房源，总房款240万元，您则可以先付180万房款，等满五年可以过户后再交剩余资金。”上述深信地产中介工作人员表示。

不过，他表示，“现在金顶阳光小区还有一段时间才满五年，但由于相关政策不确定，我们不承担交易后产生的纠纷问题，而满五年后业主也可能还会涨价出售给他人。”

此外，虽然此前政策规定按35%缴纳土地收益金，但中介工作人员在咨询住建委时，住建委也并未给予肯定回复，此外相关税费如综合地价款的征收比例也不确定。

“目前限价房在补交地价款方面的政策就并不确定。此前经适房的综合地价款就发生了变化，2008年4月以前的按照10%征收，2008年4月以后的按照70%征收。之所以提高这么多，就是想避免经适房成为获利工具，改变保障房性质”，上述工作人员表示，有此先例，所以二手房中介在政策不明朗前都不推荐限价房。

而据媒体报道，作为首个推出限价房的城市，今年广州（楼盘）几个陆续“满五”的限价房小区甚至发生了上千业主联名要求修改限价房上市政策的情况。因为业主们认为限价房上市时需要“缴纳70%差价作为土地收益给政府”的规定不合理,卖房后难以置换同等地段的普通商品房。

“目前限价房、经适房等政策保障房在分配上以及二次入市后的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多限价房最终变成权力寻租的渠道。”中国房地产学会副会长陈国强曾表示。

在这样的市场环境下，限价房、经适房等保障房的退出似乎正当其时。

在7月24日北京审议上述《条例(草案)》时，北京市住建委主任杨斌明确表示，现有的经适房、限价房等保障性住房备案已经关闭。今后本市城镇基本住房保障将主要通过条例规定的配租型、配售型保障房和租赁补贴三种形式来解决。

对此，《条例(草案)》也明确规定，配售型保障房实行封闭管理，房屋只能用于自住，不得上市出售，不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变住房用途;确需转让的，政府予以回购或再配售。

“这意味着以往通过限价房、经适房套利的通道被卡死了。”业内分析人士陈剑波认为，“事实证明，经适房、限价房政策是一项失败的政策，早该退出，这种产品并没有发挥稳定市场价格的作用，还增加了很多权力寻租的空间。”