全球房市泡沫危机扩大 威胁金融市场稳定

极度宽松的货币政策造就了极度低廉的资金成本，全球八十年来最低的利率更因此创造不动产市场荣景，或甚至是泡沫。有办法借到钱的人，在这一波金融海啸过后的五年间，借着房地产的投资，着实让财富三级跳，更是财富分配恶化的主因之一。

房地产价格的飙涨，不但是许多人的痛，更对金融市场的稳定造成威胁。美国雷曼债券的倒闭，源于美国次级房贷的无限扩张；而其后房地产泡沫破裂、房价崩跌，不但创造银行巨额呆坏帐；更透过不动产抵押债券衍生产品的杠杆效应，引爆世纪金融巨灾。更令人担心的是，即使2008年的这一幕仍记忆犹新，但因为抢救经济最快的方式仍是印钞票，所以五年下来，全球资金再度泛滥，程度较金融海啸之前，有过之而无不及。

全球几个有“房产泡沫嫌疑”的国家，在近一两年来引发关注；担心利率反转回升时，是否就是泡沫再度破裂的关键点。这些国家，当然并不令人意外地，都曾经以大量货币发行的方式，去应对金融海啸的冲击。但是，即使担心泡沫扩大，但因为担心经济复苏不够稳健，因此至今仍没有哪个国家改采紧缩的货币政策，充其量也仅是微幅调升利息，并辅以对房地产市场紧缩信贷，期能让已成形的泡沫，逐步冷却下来。

但这真是一个很大的挑战。当景气过热，或是某一资产市场，如股市、房市过热时，最理想的状况当然是所谓的软着陆；只是雷曼倒闭所展现的硬着陆，告诉大家理想的状况并不见得能达到。世界银行及国际货币基金分别在今年6月对房价涨幅过高提出警告。国际货币基金甚至于6月11日推出“全球房市观察”，依据其“全球房价指数”报告，去年51个国家/地区中有33个国家/地区房价上涨，其中尤其新兴市场房价涨势惊人。而在西方大国中，英国则因伦敦房价飙涨，以及可能是西方第一个调升利息的国家，或因此戳破泡沫，备受瞩目。

为期待能达到软着陆效果，英国前几天也针对房地产借贷祭出紧缩政策。基本上，英国央行设定了一个符合国际货币基金建议，限制银行放款时的贷款与所得比例。自今年10月起，英国银行房贷中贷款所得比高于4.5倍的贷款金额，不得超过该银行新增房贷总额的15%。除此以外，规定房贷申请人须通过一个“压力测试”，确保即使利率上升三个百分点，借款人仍能具备还款能力。

英国对房地产市场设限，主要着眼点在于维系金融市场的稳定，希望不要因为房产泡沫破裂而拖垮银行；但相较于英国或欧洲，事实上亚太地区已超越欧洲，成为全球最大房地产投资市场。依据不动产顾问公司戴德梁行（DTZ）的报告，去年亚太房产投资市场年增长率达9%，规模增至46亿美元，胜过只增长2%、规模44亿美元的欧洲市场；其中中国市场过去十年来的年复合增长率高达32%，更已取代日本成为亚太规模最大的房产投资市场。房产泡沫的威胁，实必须严正以对。