谢逸枫：一线楼市房价没有下降并无拐点

一线城市房价实际上一直是上涨没下降，但舆论却偏说一线已经下降。把不真实的现象与个案及短期数据，危言耸听的说成是拐点基本确立。据链家的统计数据，扣除保障房后，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调，仅为每平方米2.5万元左右，环比上月下降超过10%。北京4月均价在每平方米2万元以下的的纯商品房成交占比达到36.62%，比上个月增加约22个百分点。另据北京市住建委数据显示，北京商品住宅共成交量同比去年降低80%。创下了近7年的最低值。房地产遇冷的不仅仅北京，上海、广州和深圳等一线城市也遇冰。5月1日至3日，北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并创下了自2008年实行五一小长假以来7年的最低值。不只帝都，在另外几座具有风向标意义的房价高企城市——上海、深圳、杭州、广州，也同样传来了成交量明显下滑或者降价打折、降低首付的促销消息。

据国内经济新闻报道，进入5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量跌破历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，全国主要城市的楼市成交情况也不容乐观。一二线城市成交萎缩，根据北京市住建委官方数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并创下了自2008年实行“五一”小长假以来，7年的最低值。同为一线城市的深圳，在五一小长假期间，商品房仅成交49套，同比去年133套的成交数据，跌幅超过六成；而上海、广州两地在小长假期间商品房成交分别为423和405套，虽然与去年基本持平，但据记者了解，促销跑量楼盘在这两地大幅增加。此外，曾因降价潮风波而备受关注的杭州楼市，在小长假期间也并未出现成交逆转，假期三天主城区共成交57套，与去年同期的212套相比，跌幅超过七成。援引中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度最大。一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%；二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。

国家统计局发布的中国房地产行业“一季报”显示，2014年1－3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅与去年全年下滑34.3个百分点。截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9％。受市场销售出现新变化影响，房地产投资增速也出现比较明显的放缓。一季度全国房地产开发投资同比增长16.8％，增速比1至2月份回落2.5个百分点，比去年同期回落3.4个百分点。国家统计局初步测算，房地产投资增速下滑拉低整个固定资产增速0.7个百分点。由于房地产具有较长的上下游产业链，房地产投资和销售的放缓，也增加了当前经济的下行压力。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。从成交价格看，“五一”北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调；而亚豪机构统计显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假—清明期间，价格下探幅度高达18%。

成交量下降，其实与产品结构性调整及统计方式以及舆论报道的偏向，去今年同期基数高具有直接的关系，此数据根本无法说明一线城市房价下降、楼市拐点。2014年以来市场“鬼城论、崩盘论、房价拐点论”被他们炒的沸沸扬扬。事实上，房地产的波动与金融、货币、信贷、经济、调控具有直接的关系，并且集中的内部联系异常密切，形成一个完整的链条。即使从2007年底的“拐点论”，到2008年的“买不买房”、2011年的“降价”、2013年“感谢宏观调控”、2014年的“最好3—5年之后再买房”、再到最近“楼市买了就赚钱的时代结束”王石的言论与市场真相不符，不符合市场客观与市场发展趋势及楼市的变化。譬如2007年的市场下行，是因为金融风暴的爆发，2008年是金融风暴波及中国楼市，2008年-2009年中央政府4万经济刺激与10万亿信贷，楼市过热。后房地产项目资本金35%下调到20%，房地产火爆。2010年开始防止投资过热与房价上涨过快，信贷与行政调控不断的发力。2011年-2012年市场开发逐渐降，但仍高位。2013年调控更加让市场进入疯狂局面，下半年才开始恢复理性。显然，2014年仍是持续去年下半年楼市降温的趋势，其中最主要原因就是调控与信贷及房贷等市场改革。

当前北上广深一线楼市总体上保持稳定，房价上涨态势不变。但涨幅有所收窄，涨趋放缓，市场呈现高位盘整的震荡回落，逐步降温的趋势。尤其是环同比房价涨幅开始止涨，成交量下滑，说明一线城市房价抗跌性强，暗示一线楼市进入新的深度调整阶段。在信贷持续收紧与调控不微调及市场面寒冷的背景下，一线城市降温则成大趋势。深圳楼市仍是一线之中最耐跌的城市，主要是深圳的金融与经济及市场环境具有特殊性。即使是2008年金融危机重创后的复苏看，依然是最先上涨的城市。按照深圳市楼市现在的供需关系与新增人口及土地的稀缺性等城市经济发展的程度看，深圳楼市分化的作用之下，供需与产品结构不断调整，并未有市场风险的信号。未来深圳的楼市将保持平稳、合理的发展状态，房价不会有暴跌暴涨的大波浪起伏。深圳楼市最可怕的不是房价上涨的压力，也不是下降的压力。而是来自于城市土地储备与市场供应的严重不足及新增人口过快等资本市场集中，导致供需矛盾日益激烈，地价上涨推高房价非常明。只要无法解决此问题，深圳的房价恐无下降的机会。即使有所下降，但补涨的反弹会更加厉害，2008年后的2009年就是最好的证明。

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