全国多地存房严重 局部三四线市场酝酿崩盘

尽管在全国“两会”上住建部副部长仇保兴称楼市十年内不会出现危机，但是局部的调整却已经悄然开始。杭州的降价波及范围正在不断加大，目前在南京也出现了降价开盘的项目，在广州一些项目为了销售已经容许购房者分期支付首付款，同时保利在江苏也开始了一系列优惠政策，楼市降价风正在不断蔓延。即使在北京，伴随着成交量的日益萎靡，降价也成为了时间问题。楼市在经历了2012年转暖、2013年暴涨之后陷入了调整期，楼市涨不过三年的规律开始应验。

降价风蔓延

如果说上个月的杭州楼盘降价5000元/平方米还是一个个案的话，那么伴随着这一事件的影响继续扩大，将透露出什么样的市场信号呢？

3月10日，位于南京市鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾宣布降价，降幅高达25%。其中，复地新都国际销售许可证批准的售价是20888元/平方米，但近日对外售价仅为11500元/平方米。大地伊丽雅特湾目前售价比2月的报价1.8万元/平方米低了4400元/平方米。

北京中原地产的宏观数据也证实了这一点。截至3月10日，南京地区在售住宅项目共326个。近一个月内，共有10个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有313个项目的销售价格与之前持平。

“实际这两个项目都不能称为降价，其中一个是新开盘，价格并未确定，另外一个属于大户型尾盘，均价和中小户型肯定有差距。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

无独有偶，日前保利地产江苏公司启动城市青年置业计划，针对旗下的三个楼盘推出现金补贴。而在此前保利梧桐语和罗兰春天项目一直畅销且无折扣，优惠较难得。同时保利中央公园还启动一成首付计划，开发商颠覆两成首付半年，据说还会推出一揽子购房安家生活计划。

同样在广州，3月8日起保利旗下三盘——保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉开始实施“首付分期付款”活动：首套房首付分4个月陆续付清，二套房首付分9个月付清。

据保利公园九里的销售人员介绍，如果是首次置业，首付可以分4个月交清，即下定后3天交房款的5%，第二个月交10%，第三个月交10%，第四个月交清剩余首付。二次置业者的时限可以延迟至9个月，即第一次交纳房款的5%，第二个月至第五个月交纳房款的10%，第六至九个月交房款的15%。

首付分期并不是什么新鲜事物，早在2008年楼市低谷时各大开发商均推出过该政策，也被称为楼市调整的前奏。

加价只为交中介费

信贷收紧、降价风蔓延的影响已经传到北京，今年3月，一些新入市的项目已经基本停涨，特别是在二手房市场，有价无市的局面已经出现。

“这个房子已经挂了半年了，价格从最初的630万元降到了530万元依然无人问津。”日前家住北京展览馆附近的李先生表示。

跟他有同样遭遇的还有李女士。李女士早些年从事证券工作，积攒了不菲的家产，在北京和北京附近区域拥有多套住房，几年来一直看着房产不断升值，退休在家的李女士想狠赌一把，经过一番折腾将名下的房产全部出售，并用一个远房亲戚的名额在中央电视台新址边上购买了一套高档豪宅。

“当时的价格是7.5万元/平方米，我买的那套面积400平方米，当时钱不够只能贷款了一部分，现在每月的月供在5万元左右。”李女士表示。自从交房后李女士就把房子租了出去，但是每个月2万多元的租金并不够支付首付，所以一直想将房子出售。

“现在开发商对外销售价格已经到了10万元/平方米，而我自己的房子只想在原价上加260万元,这260万元不是我要涨价，是中介费要260万元。”李女士无奈地表示。

进入3月楼市降温速度明显，3月上旬，北京市新旧房签约量合计3660套，而去年同期为13783套，跌幅巨大。

楼市在信贷收紧影响下上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力和自住房导致的购买观望，二手房价格已经从去年12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应是影响北京楼市的最关键两个政策。

3月来北京二手房成交均价在3.15万元/平方米，与2月成交均价3.16万元基本持平。虽然3月来看房客户有所增加，延续了2月下半月的复苏趋势，但观望依然明显。部分购房者看到价格平稳，二手房房源可选择余地增加，入市的积极性又有提高。3月市场的政策将非常关键。

量跌引起价跌只是个时间问题。

“涨不过三年”规律应验

楼市的涨幅规律已经逐渐清晰起来，2006年、2007年楼市上涨到了2008年就出现了调整，2009年、2010年上涨到2011年开始调整，现在又到了一个调整的关口。

根据数据监控中心监控全国46个城市的12590个在售楼盘，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘没有出现价格变动，涨价楼盘占比8.33%，降价楼盘占比3.56%。数据显示，价格起伏更多集中在二三线城市，成都、长沙价格变动楼盘最多（超过100个），成都涨价盘最多（92个），长沙降价盘最多（50个）。

“目前楼市已经处于了阶段性顶峰，预计将会盘整一段时间。”一位业内开发商表示。

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市暴涨，三四线城市平稳甚至冷清，整体市场冷热不均。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。